一、開篇：政策新信號與城市更新的“時代考題”
（一）國家戰(zhàn)略升級：從“拆建”到“更新”的理念革新
1、2025年中央城市工作會議明確提出“以推進城市更新為重要抓手，走城市內涵式發(fā)展道路”，標志著我國城市發(fā)展從“大規(guī)模擴張”轉向“存量提質”。
2、《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》勾勒清晰路徑：到2030年，建立可持續(xù)的更新模式，實現從“安全底線守護”到“功能完善”“品質提升”再到“文化傳承”的階梯式進階。
3、地方政策體系形成“立法保障+配套制度+技術標準”三級架構：深圳出臺全國首部城市更新條例，北京構建“1+N+X”政策體系，全國310多個城市完成專項規(guī)劃編制，“總體規(guī)劃-單元策劃-項目實施”管理模式成標配。
（二）核心矛盾：6萬億投資背后的“成長煩惱”
1、2024年全國實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元，但“重建設輕運營”問題突出。
2、典型問題案例：部分仿古商業(yè)街商戶存活率不足30%；舊廠房改造項目補貼結束后80%商鋪撤離，空置率超60%；財政依賴度高達60%-70%，地方政府債務壓力加劇。
3、破解關鍵：跳出“增量開發(fā)思維”，轉向“存量運營邏輯”，重構“政策系統(tǒng)+金融工具+運營模式”底層代碼。
二、突圍路徑：三大核心策略破解更新難題
（一）破解資金困局——多元融資“輸血變造血”
1、政策資金打底
2025年中央財政安排200億元補助20個示范城市（東部8億、中部10億、西部12億），超長期特別國債、中央預算內投資向城市更新傾斜。
地方政府專項債累計發(fā)行近1000億元，重點支持老舊小區(qū)、歷史街區(qū)改造。
2、市場化工具激活
全國28個城市設立城市更新基金，總規(guī)模達4550億元，西安、上海通過“母子基金”放大資金效應。
REITs成為存量盤活利器：北京金隅智造工場通過REITs回收資金400多億元，形成“改造-運營-再投資”閉環(huán)；深圳元芬新村將老舊小區(qū)改造成保障房，租金收益率達4.8%。
3、創(chuàng)新模式降本
深圳“肥瘦搭配”模式：將盈利性項目與公益性項目捆綁，用商業(yè)收益反哺民生工程。
稅費減免讓利：北京、上海對城市更新REITs實施所得稅“三免三減半”，深圳允許企業(yè)用REITs收益的20%抵扣土地購置成本。
（二）平衡利益訴求——政府+市場+居民“三角共治”
1、政府：劃底線、給激勵
深圳大沖村改造中，通過“容積率獎勵”提升項目經濟性，制定物業(yè)置換、貨幣補償等多元安置方案，原村民通過股權分配分享收益。
北京南鑼鼓巷實施“彈性用地”政策，允許歷史街區(qū)在保護前提下開展混合經營。
2、市場：強運營、做增量
青島、深圳探索“帶方案出讓”土地，企業(yè)提前介入規(guī)劃設計，縮短開發(fā)周期。
上海楊浦濱江引入社會資本參與工業(yè)遺存改造，將舊廠房轉型為科創(chuàng)園區(qū)，帶動周邊土地溢價30%。
3、居民：賦權利、共參與
重慶紅育坡創(chuàng)新“居民議事會”機制：更新前通過三輪方案公示收集意見，施工期由居民推選監(jiān)督員巡查質量，改造后將30%運維成本節(jié)約額返還居民。
北京南鑼鼓巷推行“申請式騰退”，居民可自主選擇外遷獲補償或留改改善居住條件，87%院落通過租賃置換完成騰退。
（三）長效運營——從“建得好”到“活得好”
1、產業(yè)導入激活存量
上海楊浦濱江：拆除低效工業(yè)設施釋放30萬平方米空間，引入科技創(chuàng)新企業(yè)，配套2000余套人才公寓和15分鐘生活圈，從“工業(yè)銹帶”變?yōu)椤翱苿?chuàng)水岸”，年產值超50億元。
蘇州工業(yè)園：通過REITs引入智能制造企業(yè)，租金溢價率達30%。
2、文化賦能提升價值
北京南鑼鼓巷采用“微循環(huán)”更新：對歷史建筑用原材料、原工藝修復，引入琉璃制作、京繡等12個非遺工坊，商業(yè)業(yè)態(tài)從低端商鋪轉向文創(chuàng)體驗。
3、服務延伸創(chuàng)造收益
物業(yè)管理企業(yè)迎來新機遇：參與社區(qū)商業(yè)運營、養(yǎng)老服務等多元化業(yè)務。
政策要求新增社區(qū)必須配建養(yǎng)老、托育設施，相關運營需求將持續(xù)釋放。
三、風險警示：避開四大“更新陷阱”
（一）認知陷阱
1、問題：用“房地產開發(fā)思維”做更新，盲目拆建。如某項目整體拆除老街區(qū)建仿古街，游客差評率40%，開業(yè)一年后商戶存活率不足30%。
2、對策：先做城市體檢，精準識別需求，避免“一刀切”。
（二）資金陷阱
1、問題：過度依賴政府投入，缺乏市場化平衡。某舊廠房改造僅靠財政補貼維持，補貼結束后迅速蕭條。
2、對策：用“肥瘦搭配”“REITs退出”等模式實現現金流平衡。
（三）規(guī)劃陷阱
1、問題：重外觀輕功能，與需求脫節(jié)。某項目斥資百萬建燈光秀廣場，因無休息設施、缺乏社交空間，實際人流量僅為預期的20%。
2、對策：建立“更新前征詢-更新中監(jiān)督-更新后評估”全周期機制。
（四）運營陷阱
1、問題：產業(yè)導入與空間改造脫節(jié)。某文創(chuàng)園僅做外立面翻新，未引入配套業(yè)態(tài)，空置率超60%。
2、對策：綁定長期產業(yè)規(guī)劃，如REITs要求項目有10年穩(wěn)定收益預期。
四、未來機遇：企業(yè)如何分食“更新蛋糕”？
（一）房企轉型
從“增量開發(fā)”轉向“存量運營”，2024年TOP10房企市占率達39%，行業(yè)集中度持續(xù)提升，具備規(guī)劃設計、運營管理能力的企業(yè)將勝出。
（二）產業(yè)鏈上游
新型建材需求爆發(fā)，高質量管材、環(huán)保裝飾材料、建筑光伏一體化材料等增速領先；建筑施工企業(yè)需提升改造技術，適應老舊小區(qū)、歷史建筑的精細化施工需求。
（三）服務業(yè)藍海
社區(qū)養(yǎng)老、托育設施運營需求激增；物業(yè)管理企業(yè)可拓展商業(yè)運營、文化IP打造等業(yè)務；文旅行業(yè)可參與歷史街區(qū)活化，發(fā)展特色民宿、非遺體驗等業(yè)態(tài)。
（四）政策紅利窗口
2025年示范城市競爭性申報啟動，中央財政傾斜+地方立法完善，提前布局的企業(yè)將搶占先機。
五、結語：更新的本質是“生長”
城市更新不是簡單的“翻新”，而是讓城市在傳承中持續(xù)生長——它需要政策的“骨架”、金融的“血液”、產業(yè)的“肌肉”，更需要多方主體共同參與的“靈魂”。
從深圳大沖村的“利益平衡術”到北京南鑼鼓巷的“文脈傳承”，從上海楊浦濱江的“產業(yè)升級”到重慶紅育坡的“居民共治”，中國城市正在用“繡花功夫”替代“跑馬圈地”。未來，那些能實現“自我造血”的城市更新項目，將真正激活存量價值，讓每座城市都能書寫屬于自己的復興密碼。
