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廣東順德產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營問題及對策研究
來源:中機(jī)院  時(shí)間:中機(jī)院  點(diǎn)擊:7646
實(shí)行工業(yè)區(qū)改造或優(yōu)化園區(qū)運(yùn)營，拓寬產(chǎn)業(yè)園的功能以及對產(chǎn)業(yè)園結(jié)構(gòu)的重新組合既是亟須開展的工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中呈現(xiàn)出的新方向和新內(nèi)容。

　　廣東順德地區(qū)的舊工業(yè)園區(qū)亟待升級改造，諸多企業(yè)都在嘗試改造升級，現(xiàn)存的大量無核心技術(shù)支撐、缺乏研發(fā)能力和運(yùn)營能力的產(chǎn)業(yè)園在“退二進(jìn)三”的過程中，出現(xiàn)轉(zhuǎn)型思路不明朗、資金缺乏、環(huán)境治理困難等諸多問題。因此，實(shí)行工業(yè)區(qū)改造或優(yōu)化園區(qū)運(yùn)營，拓寬產(chǎn)業(yè)園的功能以及對產(chǎn)業(yè)園結(jié)構(gòu)的重新組合既是亟須開展的工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中呈現(xiàn)出的新方向和新內(nèi)容。

廣東順德產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營方案,廣東順德產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營對策
　　1、研究背景

　　為了加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，進(jìn)一步推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)。客觀審視工業(yè)園區(qū)發(fā)展新形勢，積極探索園區(qū)改造升級和產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式，提供園區(qū)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，對推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推進(jìn)更高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化建設(shè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　1.1 問題
　　舊工業(yè)的改造升級，其實(shí)是將加工制造等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換為資金和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的過程，是一個(gè)高效生產(chǎn)高技術(shù)含量產(chǎn)品的過程，更是一個(gè)獲得更佳投資收益的手段。隨著改革開放的進(jìn)行，廣東珠三角的經(jīng)濟(jì)借助于外國的資金和技術(shù)、本土的人才，從而獲得快速的發(fā)展。這種粗放發(fā)展的模式，造成土地資源的浪費(fèi)。珠三角城市和地區(qū)，以東莞、南海、順德為例，其建設(shè)用地占土地面積比例偏高，遠(yuǎn)超四成，而香港的建設(shè)用地占比僅為兩成，日本都市圈兩成都不到。而且土地的單位產(chǎn)出低下，地方政府依靠出讓廉價(jià)的工業(yè)用地獲取收入，雖然短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但長期來說卻成為園區(qū)改造瓶頸，進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級已迫在眉睫。

　　珠三角舊工業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級具有自身的特質(zhì)，增加當(dāng)前的資金投入，工藝流程的升級提升，在現(xiàn)有格局下已經(jīng)很難提升產(chǎn)能。同時(shí)，中小企業(yè)升級的短板一直以來是產(chǎn)業(yè)鏈條升級的瓶頸問題，全球處于產(chǎn)業(yè)鏈上游的國家一般會限制下游企業(yè)和國家，所以轉(zhuǎn)型升級困難較大。目前，在佛山30萬家中小企業(yè)中，大多數(shù)企業(yè)產(chǎn)品缺乏創(chuàng)造力，科技創(chuàng)新比例極低，企業(yè)大多呈現(xiàn)低、小、散的狀態(tài)，大多存在融資難的情況。對于佛山中小規(guī)模企業(yè)來說，大部分靠自身發(fā)展，而不能指望政府救濟(jì)或補(bǔ)貼、銀行小微貸款優(yōu)惠等。唯有通過資源共享與整合，選舉領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，改善園區(qū)功能，完善配套服務(wù)，才能走出升級的困境。

　　工業(yè)園區(qū)應(yīng)充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)充分的資源共享、區(qū)域分工、訂單共享，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體影響力。順德產(chǎn)業(yè)園區(qū)大部分屬于中小產(chǎn)業(yè)園，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模不大，沒有達(dá)到同類產(chǎn)業(yè)高度集聚的規(guī)模，所以難以形成真正的集聚，而且由于同質(zhì)化的無序競爭，加劇了內(nèi)部的消耗，從而導(dǎo)致利潤減少。中小企業(yè)之間缺乏利益和信息共享機(jī)制和渠道，影響企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展壯大。

　　內(nèi)部功能表現(xiàn)為以企業(yè)自我服務(wù)為主，呈現(xiàn)“大而全，小而全”的特點(diǎn)，大多數(shù)以資本密集型的重工業(yè)(如鋼鐵工業(yè)等)或者勞動(dòng)密集型的輕工業(yè)(如紡織工業(yè)等)為代表。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集群的理念逐漸被接受并不斷升華，產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展進(jìn)程加速，政府不斷鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)“進(jìn)區(qū)入園”。從我國第一個(gè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“蛇口工業(yè)區(qū)”的建立衍生到經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等多樣化的園區(qū)發(fā)展模式，以“政府推動(dòng)、政府主導(dǎo)、政府投資、園區(qū)化運(yùn)營”為特征的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展通道。目前，我國大多數(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是以“政府主導(dǎo)”的方式為主，這種開發(fā)方式適應(yīng)了我國快速工業(yè)化的發(fā)展趨勢，調(diào)動(dòng)了地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極性。不過從實(shí)際操作看來，許多產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)都面臨著新的問題，例如，土地分散、集約化水平低、政府招商困難、管理成本居高不下、企業(yè)各自發(fā)展、統(tǒng)一配套難以形成、短期利益引發(fā)招商隨意、無法形成真正的產(chǎn)業(yè)集群等。

　　1.2 影響
　　為實(shí)現(xiàn)園區(qū)新城的健康發(fā)展，應(yīng)大力發(fā)展園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)配套設(shè)施的建設(shè)，提供充分的就業(yè)崗位，避免淪為空城，從而成為真正意義上的產(chǎn)業(yè)新城。順德村級工業(yè)園在發(fā)展初期，通過必要的集中有利于促進(jìn)勞動(dòng)力、物流、產(chǎn)業(yè)鏈、基礎(chǔ)設(shè)施等資源的共享，達(dá)到降低成本和提升效率的作用。隨著全球經(jīng)濟(jì)協(xié)作模式的推進(jìn)，原有的集中方式很難整體升級，出現(xiàn)了無序扎堆但無產(chǎn)業(yè)集群、有制造無服務(wù)、有生產(chǎn)無創(chuàng)新等不良現(xiàn)象，大大制約了環(huán)境治理和生產(chǎn)要素水平的提升，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)負(fù)效應(yīng)。順德的產(chǎn)業(yè)群是在“一鎮(zhèn)一品”“一村一業(yè)”協(xié)作基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，“五公里產(chǎn)業(yè)配套圈”曾賦予順德的家電家具等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)旺盛的生命力。順德有大企業(yè)、大產(chǎn)業(yè)，但缺乏大園區(qū)，近段時(shí)間來，順德大手筆規(guī)劃了20個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和30個(gè)現(xiàn)代主題產(chǎn)業(yè)園，本地的優(yōu)勢企業(yè)和園區(qū)運(yùn)營商積極參與園區(qū)建設(shè)，例如，碧桂園計(jì)劃打造10km2的博智林機(jī)器人谷，美的庫卡和大疆的智能制造產(chǎn)業(yè)園，格蘭仕、伊之密各自的產(chǎn)業(yè)園，萬洋的眾創(chuàng)城項(xiàng)目等，大力推動(dòng)順德產(chǎn)業(yè)園向新的發(fā)展階段邁進(jìn)。

　　2、國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)借鑒
　　世界范圍內(nèi)區(qū)域發(fā)展模式大致包括東亞雁行模式、美國硅谷模式、日本模式等;而在我國有代表性的有珠三角模式、溫州模式等。

　　東亞雁行模式是以日本、韓國、香港、臺灣、新加坡等為代表，實(shí)現(xiàn)各國各地區(qū)間的技術(shù)、資本、勞動(dòng)的分工和合作;美國硅谷模式是以美國完善的市場體系和豐富的產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的模式，大力發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)。我國的蘇錫常模式，側(cè)重于將政府政績與企業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展、掛鉤;溫州模式為全世界著名的小商品經(jīng)濟(jì)模式，但銷售市場遍及海內(nèi)外的廣大客戶;珠三角模式充分利用東南沿海的資金、技術(shù)和人力資源優(yōu)勢，更側(cè)重于利用人口大省的廉價(jià)勞動(dòng)力資源，從而打造高產(chǎn)出的效果。

　　產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了園區(qū)新城的發(fā)展。以新城運(yùn)動(dòng)的發(fā)源地英國為例，新城起到了疏散大城市人口的作用，同時(shí)，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中心。其中，以米爾頓凱恩斯的地位最為典型，此新城是連接倫敦和伯明翰的節(jié)點(diǎn)，并處于牛津和劍橋的黃金曲線之間，大力發(fā)展零售、信息咨詢、教育培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型，會帶動(dòng)城市功能形態(tài)的轉(zhuǎn)變。上海松江新城依托松江大學(xué)城和松江工業(yè)園，在上海郊區(qū)化大背景下進(jìn)一步推進(jìn)，從而迅速發(fā)展起來。依靠土地投入、優(yōu)惠政策、勞動(dòng)力集聚，松江工業(yè)區(qū)不斷發(fā)展逐步成為上海先進(jìn)制造業(yè)和出口創(chuàng)匯的重要基地。不斷實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)城融合，使大批企業(yè)正逐步在園區(qū)設(shè)立地區(qū)總部，向設(shè)計(jì)、研發(fā)、營銷、服務(wù)轉(zhuǎn)型，而生產(chǎn)功能則逐步向外區(qū)域轉(zhuǎn)移。通過推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級與轉(zhuǎn)型，推動(dòng)新城城市結(jié)構(gòu)與功能的轉(zhuǎn)變，真正實(shí)現(xiàn)城市與產(chǎn)業(yè)的融合和諧發(fā)展。

　　3、措施啟示
　　順德以村級工業(yè)園改造為抓手踐行新發(fā)展理念，村極工業(yè)園改造取得了全國矚目的成就，正在走進(jìn)順德產(chǎn)業(yè)新時(shí)代。因此，催生了順德的“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”，園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是順德區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的空間承載形式，又是順德社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等重要使命，具體措施建議如下：

　　(1)在對工業(yè)園拆建并舉的同時(shí)，要保護(hù)好各鎮(zhèn)街優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，保護(hù)好以龍頭企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈，為企業(yè)發(fā)展保留騰挪區(qū)，保護(hù)好龍頭企業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，減少因村改造成的企業(yè)外流。
　　(2)園區(qū)建設(shè)應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，充分挖掘“園魂”，產(chǎn)生化學(xué)核聚變作用。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營模式應(yīng)從“土地運(yùn)營”轉(zhuǎn)向“綜合產(chǎn)業(yè)開發(fā)”，從“重開發(fā)”到”重運(yùn)營”，從“租賃型”“賣地型”“開發(fā)型”向“管理型”“投資型”“運(yùn)營型”轉(zhuǎn)變。
　　(3)園區(qū)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，要產(chǎn)生1+1>2的核聚效應(yīng)，應(yīng)該重視園區(qū)的服務(wù)。在服務(wù)模式上，園區(qū)運(yùn)營商可為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)孵化、股權(quán)投資、公共平臺等生態(tài)化服務(wù)，采用智慧化手段，為入園企業(yè)提供銷售、采購、研發(fā)、品牌、信息、融資等生產(chǎn)性服務(wù)，實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)經(jīng)營成本、擴(kuò)大利潤空間的目標(biāo)。
　　(4)園區(qū)特色及定位應(yīng)視不同鎮(zhèn)街的特點(diǎn)，打造充分發(fā)揮本鎮(zhèn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和地緣優(yōu)勢的特色工業(yè)園，如大良、北滘。在空間規(guī)劃上，除了廠房、物流中心、辦公樓、商務(wù)酒店等產(chǎn)業(yè)及商務(wù)需求配套外，還可增加商業(yè)、休閑區(qū)、娛樂等設(shè)施的配套，有利于企業(yè)吸引和留住人才。
　　(5)對入園企業(yè)采取一定的稅收優(yōu)惠和扶持措施，對于土地供應(yīng)中，原設(shè)定的納稅強(qiáng)度及固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度應(yīng)視市場情況，改剛性管理監(jiān)管為柔性管理監(jiān)管，為企業(yè)的發(fā)展留下一定的彈性騰挪空間，降低企業(yè)的違約概率，減少企業(yè)的違約成本。

　　4、結(jié)語
　　總之，現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)改造升級打造的是一個(gè)全新型且具有開拓性的商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)，也是前沿科技與現(xiàn)代物流、數(shù)據(jù)信息的特定集聚與濃縮呈現(xiàn)，更是在現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)物業(yè)“智慧運(yùn)營”創(chuàng)新上的探索與實(shí)踐。(作者：劉清虹)


中機(jī)院以研究和規(guī)劃為引領(lǐng)，以招商托管為支撐，從咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)軟服務(wù)向開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域邁進(jìn)，形成多元化業(yè)務(wù)版塊。服務(wù)范圍涵蓋大數(shù)據(jù)、咨詢、規(guī)劃、招商運(yùn)營及托管等5大類服務(wù)。
在招商服務(wù)中，本院提出“離岸招商、離岸孵化”的創(chuàng)新理論，通過以商招商、以資購商等多種招商形式推進(jìn)工作，得到貴州省投資促進(jìn)局、甘肅天水市政府、金鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等40多個(gè)地方政府和30余家知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的認(rèn)可。經(jīng)手項(xiàng)目霍爾果斯經(jīng)開區(qū)伊寧園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈圖譜及招商策劃項(xiàng)目  /   普光經(jīng)開區(qū)天然氣化工產(chǎn)業(yè)鏈招商圖譜項(xiàng)目  /   太原市產(chǎn)業(yè)鏈招商圖譜編制項(xiàng)目  /   鹽城400平方公里灘涂用地招商策劃項(xiàng)目  /   湖北省孝感市孝南區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境推介項(xiàng)目  /   貴州省生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈圖譜及招商地圖項(xiàng)目  /   恩施硒茶產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商前置研究  /   孝南區(qū)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和招商策劃  /   貴州觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃
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