保障性租賃住房建設(shè)是落實(shí)"房住不炒"定位、完善住房保障體系的重要舉措。2025年,國家繼續(xù)加大對保障性租賃住房的政策支持力度,地方政府專項(xiàng)債券作為重要的融資工具,在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。中機(jī)院爭資立項(xiàng)小組依據(jù)《中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法》?、《保障房建設(shè)專項(xiàng)債申報(bào)要求及融資模式》?等最新政策文件編制,旨在為各地申報(bào)保障性租賃住房專項(xiàng)債提供系統(tǒng)指導(dǎo)。中機(jī)院爭資立項(xiàng)小組從主管部門職責(zé)、政策支持內(nèi)容、項(xiàng)目申報(bào)條件、審核關(guān)鍵要點(diǎn)等維度進(jìn)行全面解析,并附最新申報(bào)材料清單,幫助申報(bào)單位準(zhǔn)確把握政策要點(diǎn),提高項(xiàng)目申報(bào)成功率,推動保障性租賃住房項(xiàng)目順利實(shí)施,有效解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

一、主管部門及職責(zé)分工
財(cái)政部門?:負(fù)責(zé)專項(xiàng)債額度分配、資金下達(dá)及使用監(jiān)管
省級財(cái)政部門:組織項(xiàng)目申報(bào)評審,確定轉(zhuǎn)貸方案?
市縣財(cái)政部門:負(fù)責(zé)本地區(qū)資金審核撥付、預(yù)算績效管理?
住建部門?:負(fù)責(zé)項(xiàng)目計(jì)劃編制與組織實(shí)施
制定保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃?
審核項(xiàng)目實(shí)施方案,監(jiān)督工程質(zhì)量和進(jìn)度?
發(fā)改部門?:負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批立項(xiàng)
審核項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等前期文件?
參與專項(xiàng)債項(xiàng)目聯(lián)合評審?
二、政策內(nèi)容要點(diǎn)
債券性質(zhì)?:省級政府發(fā)行的政府債券,以項(xiàng)目收益償還?
支持方式?:
直接用于保障性租賃住房建設(shè)?
可用于配套基礎(chǔ)設(shè)施(不超過總投資的20%)?
額度分配?:實(shí)行"資金跟著項(xiàng)目走"原則,向準(zhǔn)備充分地區(qū)傾斜?
期限利率?:平均期限14.3年,平均利率3.34%左右(以2024年數(shù)據(jù)為參考)?
三、支持范圍與項(xiàng)目要求
(一)支持范圍
建設(shè)類型?:
新建保障性租賃住房項(xiàng)目?
存量房屋改建改造項(xiàng)目(含商業(yè)、辦公等非住宅改建)?
收購存量商品房用作保障性租賃住房(需符合地方收購政策)?
區(qū)域限制?:人口凈流入的大城市及省級指定城市?
(二)項(xiàng)目條件
規(guī)劃要求?:
納入省級保障房計(jì)劃或目標(biāo)責(zé)任書?
符合城市國土空間規(guī)劃和住房發(fā)展規(guī)劃?
土地要求?:取得合法用地手續(xù)(可適用保障房用地優(yōu)惠政策)?
收益要求?:項(xiàng)目自身收益能覆蓋融資本息(覆蓋率≥1.1倍)?
負(fù)面清單?:
不得用于樓堂館所、商業(yè)開發(fā)?
不得用于教育、醫(yī)療等非直接相關(guān)配套設(shè)施?
四、申報(bào)條件
主體資格?:
地方政府部門或國有企業(yè)(含城投平臺)?
社會資本參與需與政府方簽訂合作協(xié)議?
項(xiàng)目狀態(tài)?:
已完成立項(xiàng)、用地、環(huán)評等審批手續(xù)?
已編制可行性研究報(bào)告和融資平衡方案?
資金需求?:
項(xiàng)目資本金比例符合國家規(guī)定(一般不低于20%)?
明確專項(xiàng)債資金使用計(jì)劃和償還來源?
其他要求?:
未獲得其他中央財(cái)政資金重復(fù)支持?
項(xiàng)目單位信用良好,無重大違法違規(guī)記錄?
五、審核要點(diǎn)
合規(guī)性審查?:
項(xiàng)目是否符合專項(xiàng)債支持領(lǐng)域和負(fù)面清單要求?
前期審批手續(xù)是否完備?
可行性審查?:
建設(shè)方案是否合理可行?
運(yùn)營管理模式是否可持續(xù)?
收益性審查?:
租金收入測算是否合理(一般低于市場租金90%)?
融資平衡方案是否穩(wěn)?。ㄖ攸c(diǎn)審核成本收益測算)?
風(fēng)險(xiǎn)審查?:
地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級(紅橙黃綠區(qū)域差異化管理)?
項(xiàng)目單位償債能力評估?
六、申報(bào)窗口及流程
申報(bào)時間?:
常規(guī)申報(bào):每年3-4月、9-10月(具體以財(cái)政部通知為準(zhǔn))?
補(bǔ)充申報(bào):根據(jù)額度剩余情況不定期開放?
申報(bào)流程?:
[項(xiàng)目儲備] --> [錄入專項(xiàng)債系統(tǒng)] --> [省級部門初審] --> [財(cái)政部審核] --> [額度下達(dá)] --> [債券發(fā)行]
評審流程?:實(shí)行"兩評一案"制度(項(xiàng)目評估、償債評估、融資平衡方案)?
七、申報(bào)材料清單
基礎(chǔ)材料?:
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批復(fù)文件?
用地預(yù)審與選址意見書/土地使用權(quán)證?
環(huán)評批復(fù)文件?
初步設(shè)計(jì)批復(fù)(如有)?
專項(xiàng)債材料?:
"兩評一案"完整報(bào)告?
項(xiàng)目收益與融資自求平衡測算表?
信用評級報(bào)告(如需)?
保障房專項(xiàng)材料?:
納入省級保障房計(jì)劃的證明文件?
住房保障部門出具的認(rèn)定意見?
租金定價(jià)方案及價(jià)格主管部門意見?
其他材料?:
項(xiàng)目單位營業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表?
資金管理制度和專戶設(shè)立方案?
績效目標(biāo)申報(bào)表?
八、注意事項(xiàng)
項(xiàng)目包裝?:
合理確定項(xiàng)目規(guī)模(建議3-10億元)?
可打捆申報(bào),但需確保項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性?
收入測算?:
除租金收入外,可考慮配套商業(yè)、停車位等收益?
需提供第三方評估報(bào)告佐證收益測算?
最新政策?:
2025年新增存量房收購支持方向?
放寬部分城市改建項(xiàng)目資本金比例要求?
常見問題?:
避免與中央預(yù)算內(nèi)投資等其他資金重復(fù)申報(bào)?
確保項(xiàng)目在債券存續(xù)期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生收益?
保障性租賃住房地方政府專項(xiàng)債資金申報(bào)成功案例分析
1、成都市高新區(qū)"青年人才公寓"項(xiàng)目
項(xiàng)目概況?:2024年成功發(fā)行專項(xiàng)債5億元,建設(shè)1200套保障性租賃住房,主要面向新就業(yè)大學(xué)生和青年科技人才?
創(chuàng)新做法?:
采用"產(chǎn)業(yè)園區(qū)+人才公寓"捆綁申報(bào)模式,實(shí)現(xiàn)職住平衡?
通過配套商業(yè)租金(不超過總收益30%)增強(qiáng)項(xiàng)目收益平衡能力?
關(guān)鍵數(shù)據(jù)?:債券期限15年,利率3.25%,項(xiàng)目收益覆蓋率達(dá)1.3倍?
2、綿陽市科技城保障房項(xiàng)目
項(xiàng)目特色?:2025年獲批8億元專項(xiàng)債,將存量商業(yè)辦公樓改造為保障性租賃住房,節(jié)約用地指標(biāo)46畝?
申報(bào)亮點(diǎn)?:
創(chuàng)新采用"改建+運(yùn)營"一體化收益測算模型?
配套智慧社區(qū)管理系統(tǒng),降低后期運(yùn)營成本?
實(shí)施效果?:項(xiàng)目綜合收益率達(dá)5.8%,較傳統(tǒng)建設(shè)模式縮短工期40%?
3、自貢市產(chǎn)業(yè)工人社區(qū)項(xiàng)目
運(yùn)作模式?:2024年發(fā)行專項(xiàng)債3.2億元,由園區(qū)國企統(tǒng)建統(tǒng)管,定向服務(wù)重點(diǎn)企業(yè)員工?
成功要素?:
與三家企業(yè)簽訂10年租約協(xié)議,鎖定70%房源?
配套建設(shè)共享食堂、健身中心等增值服務(wù)設(shè)施?
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?:債券存續(xù)期內(nèi)預(yù)計(jì)產(chǎn)生租金收入4.8億元,覆蓋本息1.2倍?
4、德陽市軌道交通人才社區(qū)
申報(bào)創(chuàng)新?:2025年通過"TOD+保障房"組合申報(bào),獲批專項(xiàng)債6.5億元?
核心經(jīng)驗(yàn)?:
利用地鐵上蓋空間開發(fā),提高土地利用效率?
建立租金與CPI聯(lián)動調(diào)整機(jī)制,保障收益穩(wěn)定性?
社會效益?:解決2000名軌道交通一線員工住房問題,員工流失率下降35%?
5、成功案例共性特征
規(guī)劃先行?:全部納入省級保障房項(xiàng)目庫,符合國土空間規(guī)劃要求?
收益多元?:平均配套商業(yè)面積占比18-25%,有效補(bǔ)充租金收益?
機(jī)制創(chuàng)新?:80%項(xiàng)目采用"政企合作"模式,引入專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)?
風(fēng)險(xiǎn)可控?:債券存續(xù)期均設(shè)置3年運(yùn)營緩沖期,建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度?