據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)估算數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)總面積超過(guò)60億平方米，并且每年還有大約1.4億平方米的新增供應(yīng)量。已經(jīng)建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體空置的規(guī)模超過(guò)25億平方米。其中一線城市工業(yè)廠房平均空置率大約10%左右，研發(fā)辦公類載體空置率達(dá)到35%。二線城市工業(yè)廠房平均空置率大約30%，研發(fā)辦公類載體平均空置率45%。三線及以下城市工業(yè)廠房空置率平均40%左右，研發(fā)辦公類載體的空置率平均達(dá)到60%。這標(biāo)志著，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式進(jìn)入存量時(shí)代。

　　同時(shí)，市場(chǎng)上仍然存在不少經(jīng)營(yíng)較好，高入駐率的園區(qū)。那么產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體的空置率攀高，主要原因有哪些呢？

　　根據(jù)走訪的一些園區(qū)來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面的原因。首要原因是產(chǎn)品錯(cuò)配。在集約利用土地的大背景下，疊加了招大引強(qiáng)、要面子、盲目跟風(fēng)等因素，在園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段往往優(yōu)先考慮政策導(dǎo)向，而忽視了市場(chǎng)客戶的實(shí)際需求。比如有些城市和地區(qū)，當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，中小企業(yè)發(fā)展需求很多，這些中小企業(yè)對(duì)載體的使用有他們的共性需求，在不了解企業(yè)需求的情況下，盲目推進(jìn)“工業(yè)上樓”和“標(biāo)準(zhǔn)廠房”建設(shè)，導(dǎo)致企業(yè)的需求無(wú)法滿足，建成的載體難以去化。還有一種誤解，就是很多地方認(rèn)為研發(fā)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)比生產(chǎn)型園區(qū)高級(jí)，盲目上馬各類科技園、研發(fā)園載體。在人才基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)能級(jí)不匹配的情況下，這類園區(qū)往往存在較高的空置率。

　　第二，是價(jià)格的錯(cuò)配。一些缺乏產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，在園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的過(guò)程中對(duì)成本控制的能力有限，為了形象好盲目增加玻璃幕墻、石材立面等高成本投入，導(dǎo)致建設(shè)成本過(guò)高，在招商環(huán)節(jié)遇到定價(jià)難題。剛需型實(shí)體企業(yè)對(duì)成本是非常敏感的，多數(shù)企業(yè)對(duì)功能需求更為重視，不愿意為面子工程買單。不會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)多花錢(qián)，客戶就可以承受高租金。產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體的租售價(jià)格，是受到市場(chǎng)供需關(guān)系影響的。

　　再加上公平競(jìng)爭(zhēng)條例出臺(tái)，建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的背景下，一些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的地方，失去了政策招商的抓手，無(wú)疑是雪上加霜。

　　“高空置率”也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，產(chǎn)品、價(jià)格與市場(chǎng)匹配度降低，導(dǎo)致建成載體難以去化，現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)壓力增大，帶來(lái)暴雷風(fēng)險(xiǎn)等。

　　如何解決這些問(wèn)題呢？

　　首先，要回歸對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)與初心，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體的目的是發(fā)展產(chǎn)業(yè)。聯(lián)東之前服務(wù)過(guò)的一個(gè)地方國(guó)資園區(qū)，采用成本定價(jià)法，開(kāi)發(fā)成本高，所以租金定得也高，一批企業(yè)看中了載體，但因?yàn)樽饨饍r(jià)格是市場(chǎng)價(jià)的2倍左右，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法簽約入駐，全部流失掉。但是，深圳今年就創(chuàng)新性地提出了 “低成本空間”招商方式，控制租金水平，為招商賦能，以租金換產(chǎn)業(yè)，嘗試將 “產(chǎn)業(yè)效益”納入國(guó)有資產(chǎn)的考核范疇，來(lái)解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商租金的定價(jià)問(wèn)題。

　　第二，要挖掘本地企業(yè)的特質(zhì)，做精細(xì)化差異化經(jīng)營(yíng)。既要重視戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)，也要關(guān)注本地優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除了招大引強(qiáng)，更應(yīng)該關(guān)注中小企業(yè)的實(shí)際需求。參天大樹(shù)都是從樹(shù)苗長(zhǎng)起來(lái)的，與其把精力放在移植上，不如更多關(guān)注培育中小企業(yè)的成長(zhǎng)，一棵參天大樹(shù)，不如一片生機(jī)勃勃的產(chǎn)業(yè)叢林。

　　第三，打破管理機(jī)制限制，尋求專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位合作。一些地方國(guó)資類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在招商與經(jīng)營(yíng)方面，受體系限制，對(duì)于招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)和管理缺乏抓手，難以提高效率。這種情況下，可以選擇與專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位合作，借力市場(chǎng)的手段解決盤(pán)活問(wèn)題。

　　第四，在公平競(jìng)爭(zhēng)條例之下，應(yīng)該放棄傳統(tǒng)的資源政策換產(chǎn)業(yè)投資的老套路。 考慮從企業(yè)實(shí)際需求出發(fā)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈資源的整合與價(jià)值投資，幫企業(yè)降成本、 擴(kuò)市場(chǎng)、優(yōu)化服務(wù)，通過(guò)軟實(shí)力吸引企業(yè)入駐。

　　第五，考慮產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律，擴(kuò)大合作渠道，從產(chǎn)業(yè)集中度高的一線城市引導(dǎo)一部分降本需求明顯，并且需要擴(kuò)大生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能轉(zhuǎn)移。