一、2018中央經(jīng)濟工作會指引“特色小鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”

 

          2018年是貫徹黨的十九大精神的開局之年，改革開放40周年，決勝全面建成小康社會、實施十三五規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵一年。

 

          中央經(jīng)濟工作會中如何指引產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)發(fā)展？會議中強調(diào)：要推進中國制造向中國創(chuàng)造轉(zhuǎn)變，中國速度向中國質(zhì)量轉(zhuǎn)變，制造大國向制造強國轉(zhuǎn)變。大力培育新動能，強化科技創(chuàng)新，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，培育一批具有創(chuàng)新能力的排頭兵企業(yè)。

 

          實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。推進長江經(jīng)濟帶發(fā)展要以生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展為引領(lǐng)。要圍繞“一帶一路”建設(shè)，創(chuàng)新對外投資方式，以投資帶動貿(mào)易發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進大中小城市網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，引導(dǎo)特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展。

 

          ——政策解讀觀點匯總

 

          1、會議把特色小鎮(zhèn)放在了八項工作中的第四項實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略中來談，說明特色小鎮(zhèn)的發(fā)展要服務(wù)于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，以提高城市群高質(zhì)量健康發(fā)展為目標(biāo)，未來特色小鎮(zhèn)的發(fā)展以聚集產(chǎn)業(yè)，服務(wù)區(qū)域為主。

 

          2、產(chǎn)業(yè)要綠色發(fā)展，要圍繞“一帶一路”建設(shè)，要創(chuàng)新對外投資方式，要能帶動貿(mào)易發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要大力培育新動能，強化科技創(chuàng)新，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，培育一批具有創(chuàng)新能力的排頭兵企業(yè)。

 

 

          國家政策重點力推特色小鎮(zhèn)的建設(shè)培育工作，房企也將特色小鎮(zhèn)作為轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎認為，在目前的情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向特色小鎮(zhèn)的開發(fā)、建設(shè)、運營是有道理的。

 

          在他看來，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向特色小鎮(zhèn)不可怕，可怕的是企業(yè)不轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從發(fā)展的理念、運營的能力、發(fā)展的模式等方面做出改進。例如樹立長期發(fā)展的理念，一個特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要很多年才能夠培育完善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拋棄過去短平快的思路。

 

          此外，在特色小鎮(zhèn)的發(fā)展過程中應(yīng)追求綜合性收益，包括房產(chǎn)的收益、地產(chǎn)的收益、產(chǎn)業(yè)開發(fā)的收益、資本投資的收益，也包括特色小鎮(zhèn)發(fā)展可能對于其他相關(guān)方面提升所帶來的收益。

 

          如今，無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，或是上海元合、內(nèi)蒙億利金威這類地方企業(yè)，都將轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略指向特色小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為新的利益增長點。
 

 

          二、“特色小鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，房企怎么做？

 

          產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是塊高級蛋糕，如果說賣住宅的是小學(xué)生、賣商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生的話，賣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該算做是研究生了。

 

          產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長，企業(yè)能不能沉下心來是關(guān)鍵。華夏幸福運營的河北固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項目一做就是14年，碧桂園的“科技小鎮(zhèn)”項目從實施到模式成熟大概也需要10年。傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)是分享區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的紅利，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要將某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟后，才可能獲取相關(guān)利益，因此具備持續(xù)的產(chǎn)業(yè)運營能力是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵。

 

          專業(yè)化運營管理平臺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入長尾時代。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是簡單賣掉房子，而是包括出租部分物業(yè)、服務(wù)園區(qū)企業(yè)、甚至投資部分園區(qū)企業(yè)。如果僅用一個非常簡單的買賣結(jié)構(gòu)來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)肯定做不下去，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“長尾”還在于用戶體驗的“長尾”，企業(yè)和園區(qū)的關(guān)系在入駐之后才真正開始而絕非結(jié)束，應(yīng)讓企業(yè)體驗到從硬件到軟件的“長尾化”服務(wù)。

 

          產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向是招商、運營和資本運作等體系化平臺的搭建。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原有以土地溢價的盈利模式不可持續(xù)，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將以自持為主，怎樣吸引并留住企業(yè)愈加重要，地產(chǎn)商需要從純粹地產(chǎn)思維轉(zhuǎn)變?yōu)槠脚_思維，提供全方位和持續(xù)的增值服務(wù)是關(guān)鍵，做企業(yè)的問題解決方和成長拍檔，構(gòu)筑資源平臺并提供一站式服務(wù)，完成項目內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級和可繼性發(fā)展。

 

          產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)移是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的直接推動力，發(fā)達國家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入成熟發(fā)展期，國內(nèi)正處于工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期。區(qū)域選擇與產(chǎn)業(yè)選擇是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成功的關(guān)鍵，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，我國東部沿海產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求；另外，自貿(mào)區(qū)、國家級新區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動力。根據(jù)區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

 

 

          最新住建部的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十二五期間，中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率從期初的28%下降到期末的1%。同時中國前20強房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率已經(jīng)達到20%。在市場集中度越來越高的市場，“強者恒強”的市場格局，不少房企不得不“找米下鍋”。

 

          大城市可供開發(fā)用地越來越少。根據(jù)2013年建設(shè)用地總規(guī)模的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，核心城市上海的開發(fā)強度高達36%，遠超過法國大巴黎地區(qū)的21%，英國大倫敦地區(qū)的24%。未來是大城市更新的時代，意味著中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著轉(zhuǎn)型發(fā)展，因為城市更新項目的開發(fā)量無法支持大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)未來的生存發(fā)展。

 

          傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)要點在于地段，“特色小鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的營造要點在于選址，選擇合適的城市群與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

 

          營造特色小鎮(zhèn)，關(guān)鍵是要找準(zhǔn)支點，支點意味著基礎(chǔ)、土壤或市場需求。比如，硅谷其實也是從一個小鎮(zhèn)發(fā)展起來的。剛開始，硅谷依托的是斯坦福大學(xué)。硅谷內(nèi)60％到70％的企業(yè)是斯坦福教師與學(xué)生創(chuàng)辦的，這些人利用知名大學(xué)/研究機構(gòu)的擴散效應(yīng)，將新理論、新技術(shù)、技術(shù)人才、風(fēng)險資本、商業(yè)模式導(dǎo)入到產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。自1950至今，硅谷一直引領(lǐng)全球的技術(shù)創(chuàng)新，成為科技界的麥加。其之所以能夠持續(xù)發(fā)展，離不開最初的那個原點——斯坦福大學(xué)。

 

          目前，特色小鎮(zhèn)的功能需求在于承接城市資源的外溢效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地獲取成本較低，使用非常靈活，既可以作為工業(yè)用地出讓，也可以當(dāng)作綜合類商業(yè)用地出讓。對于房企來說，關(guān)鍵是要把生地做成熟地，才能獲取土地增值效益。

 

          特色小鎮(zhèn)宜業(yè)宜居宜游的三項功能，宜業(yè)始終是第一位的，通過特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)聚集帶來就業(yè)人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進地產(chǎn)、金融、公共服務(wù)等配套產(chǎn)業(yè)及設(shè)施的發(fā)展，進而推動城鎮(zhèn)化架構(gòu)的形成。

 

          三、“特色小鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式

 

          目前市場上的開發(fā)模式主要包括自帶產(chǎn)業(yè)模式、先住后產(chǎn)模式、借雞生蛋模式、資源合作模式等，特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域的核心產(chǎn)品春風(fēng)十里小鎮(zhèn)，涵蓋智慧產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)、大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等，可為區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)入可持續(xù)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈。同時通過產(chǎn)融聯(lián)創(chuàng)："產(chǎn)品+資本+運營"的開發(fā)模式，解決政府的產(chǎn)業(yè)招商與運營等問題，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，推動區(qū)域經(jīng)濟增長。

 

          ——自帶產(chǎn)業(yè)模式

 

          產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來進行分類的，文旅小鎮(zhèn)就要有旅游產(chǎn)業(yè)，金融小鎮(zhèn)就要有金融業(yè)的導(dǎo)入。目前大量的特色小鎮(zhèn)在規(guī)劃做文旅，從各地方上報的特色小鎮(zhèn)規(guī)劃來看，文旅地產(chǎn)比例遙遙領(lǐng)先。

 

          文旅小鎮(zhèn)對景觀資源和旅游IP的依賴度高，開發(fā)商要低價拿地，必須具備強勢的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的能力。比如萬達模式就屬于這種，強勢的文旅IP資源平臺和萬達對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、稅收的拉動是模式的核心，促使地方政府主動低價和萬達合作。

 

          據(jù)統(tǒng)計，萬達每個文旅城開業(yè)，平均給當(dāng)?shù)靥峁?萬個就業(yè)機會。在拿地方面具有天然的競爭和談判優(yōu)勢。這種產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，讓萬達在和地方政府談判的過程中能夠處于相對強勢的地位，按照訂單模式拿地，一次性談妥底價，化整為零，分批次獲取土地，而且有定向招拍掛等定制出讓條件，萬達在南昌、合肥、重慶、成都、濟南連續(xù)3年分批次獲取土地，土地價格不變，底價成交。

 

          在開發(fā)模式上，萬達文旅城通過現(xiàn)金流滾資產(chǎn)的模式，以財務(wù)運營和資本運作驅(qū)動開發(fā)。

 

          ——先住后產(chǎn)模式

 

          恒大文旅城，目前全國僅海花島和懷來兩個項目，目前均未開業(yè)，處于住宅銷售階段。采用開發(fā)住宅，承諾后期導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)配套的開發(fā)模式。和萬達不同的是，恒大在文旅方面，目前尚無自身運營業(yè)態(tài)和成熟的核心IP資源，在售項目更多是打造硬件配套展示區(qū)來吸引客戶，并沒有清晰的開發(fā)和拓展模型。

 

          現(xiàn)在地方政府對于特色小鎮(zhèn)項目的前期規(guī)劃方案，成熟度的要求越來越高，尤其是在拿地的時候就需要想清楚怎么干，變相銷售住宅的開發(fā)模式也越來越難復(fù)制。

 

 

          ——借雞生蛋模式

 

          比如綠城的理想小鎮(zhèn)，在一線城市和核心二線城市周邊，30-50公里包圍圈內(nèi)的地區(qū)，盤活農(nóng)業(yè)用地，整合農(nóng)業(yè)、健康、教育、頤養(yǎng)、園區(qū)服務(wù)資源，打造農(nóng)業(yè)+文旅+養(yǎng)老+居住復(fù)合小鎮(zhèn)。

 

          綠城模式最大的特點在于聚焦存量土地，輕資產(chǎn)操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農(nóng)林企業(yè)和地方政府進行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進行開發(fā)。

 

          與大型農(nóng)業(yè)企業(yè)、林場等有大面積土地資源的合作，獲得土地，同時完成小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。例如與成都多利農(nóng)莊合作，開發(fā)成都小鎮(zhèn)項目；與浙江物產(chǎn)農(nóng)業(yè)合作，開發(fā)杭州長樂小鎮(zhèn)；與中大莫干山生態(tài)園開發(fā)建設(shè)公司合作，開發(fā)莫干山觀云小鎮(zhèn)等。

 

          綠城小鎮(zhèn)重點在于配套服務(wù)體系，綠城選擇構(gòu)建開放平臺，自己強化關(guān)鍵服務(wù)，其他服務(wù)選擇和外部力量合作，包括和萬科合作。運營費用則從住宅產(chǎn)品的銷售額中，抽取2%左右金額，用于園區(qū)配套團隊建設(shè)和后續(xù)運營服務(wù)。

 

          ——資源合作模式

 

          傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的短板就在于產(chǎn)業(yè)能力缺乏，沒有自己的產(chǎn)業(yè)資源庫和運營經(jīng)驗，這也是很多房企做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)最大的障礙。比如碧桂園的科技小鎮(zhèn)模式，通過聯(lián)合外部產(chǎn)業(yè)資源進行合作，引進戰(zhàn)略投資者來突破這個問題。

 

          例如碧桂園進入了中城新產(chǎn)業(yè)這類專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營機構(gòu)，百富東方、清華科技園、優(yōu)客工場等輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運營商，以及和思科這類巨型企業(yè)簽訂深度的戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過大型企業(yè)的加持，獲得和政府在土地指標(biāo)和規(guī)模上的談判空間，約定低于市場價的低價和稅收返還，通過和運營機構(gòu)的風(fēng)險共擔(dān)和成就共享機制來實現(xiàn)長期的運營。

 

          目前來看，碧桂園的科技小鎮(zhèn)選址都在廣東深圳周邊，東莞和惠州一些早已經(jīng)開始承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的小鎮(zhèn)，在已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的小鎮(zhèn)做拓展開發(fā)，一定程度上也降低了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的開發(fā)難度。

 

          從這四種模式來看，傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型做特色小鎮(zhèn)，其實不管是做文旅還是做特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，成敗關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)運營。是否有強勢的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與可持續(xù)的運營能力，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開發(fā)模式和盈利模式。