受國(guó)家關(guān)于“去地產(chǎn)化”政策的影響，“地產(chǎn)”在旅游界以及特色小鎮(zhèn)建設(shè)中成為一個(gè)敏感的詞語(yǔ)。但是，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)離不開地產(chǎn)，只要有游客過夜，就會(huì)涉及度假地產(chǎn)的開發(fā)，只要旅游產(chǎn)生就業(yè)拉動(dòng)，就會(huì)有住宅地產(chǎn)的開發(fā)。甚至，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)仍然是旅游開發(fā)中最盈利的部分。錯(cuò)的不在“地產(chǎn)”本身，而在于如何開發(fā)。

 

        中機(jī)院認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)形式主要分為土地一級(jí)開發(fā)、PPP模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項(xiàng)目開發(fā)、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。本文結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新提出了旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)的開發(fā)思路、開發(fā)策略，并根據(jù)承載功能的不同，歸納總結(jié)了旅游小鎮(zhèn)中的五種地產(chǎn)產(chǎn)品類型及開發(fā)要點(diǎn)。

 

旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)思路與策略

 

一、旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)思路

 

        中機(jī)院認(rèn)為，旅游小鎮(zhèn)的地產(chǎn)開發(fā)思路，應(yīng)從找準(zhǔn)發(fā)展方向、創(chuàng)新權(quán)益歸屬、運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維、創(chuàng)新打造吸引核、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新五個(gè)方面入手。

 

1、找準(zhǔn)發(fā)展方向：旅游開發(fā)綜合化、旅游地產(chǎn)功能化、旅游地產(chǎn)城鎮(zhèn)化

 

        在綜合開發(fā)的背景下，度假地產(chǎn)投資商要注重與城市的結(jié)合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運(yùn)營(yíng)商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規(guī)劃、二級(jí)招商、土地一級(jí)開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市政公用建設(shè)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開發(fā)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合發(fā)展，獲得區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)帶來的巨大升值效益。在旅游小鎮(zhèn)開發(fā)初期，應(yīng)以吸引綜合地產(chǎn)開發(fā)商為主。

 

2、創(chuàng)新權(quán)益歸屬：產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假交換、分權(quán)度假、眾籌

 

        旅游地產(chǎn)面臨著一些發(fā)展困境：一是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離；二是度假交換的問題；三是經(jīng)營(yíng)的問題；四是高總房?jī)r(jià)的問題。面臨這些問題，中機(jī)院認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假交換、分權(quán)度假、各類眾籌”，是旅游地產(chǎn)銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個(gè)核心，即：眾籌理念、時(shí)權(quán)模式、信托投資、消費(fèi)回報(bào)。

 

3、運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維：結(jié)合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展

 

        房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合主要包括三個(gè)方面：一是與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合；二是要用互聯(lián)網(wǎng)思維去整合；三是合作發(fā)展。這就需要旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)商，第一要有互聯(lián)網(wǎng)思維；第二要將這些技術(shù)進(jìn)行整合；第三要忠于旅游小鎮(zhèn)獨(dú)特的生活方式。

 

4、創(chuàng)新打造吸引核：包括主題樂園、大型 演藝、新建小鎮(zhèn)、博覽/ 博物館聚集群落、酒店目的地、運(yùn)動(dòng)聚集等

 

        核心吸引力的成功打造實(shí)現(xiàn)了聚集的需求，從而帶來地產(chǎn)的升值。地產(chǎn)的升值又進(jìn)一步聚集了人氣，形成良性的循環(huán)效應(yīng)。旅游引爆項(xiàng)目吸引集聚的游客，被引導(dǎo)進(jìn)入休閑消費(fèi)，包括購(gòu)物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等，是形成商氣的關(guān)鍵。因此，從觀光游客的人氣基礎(chǔ)，形成休閑人氣，帶動(dòng)休閑商氣，是土地價(jià)值升值的關(guān)鍵。

 

5、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新：形成“持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品 + 銷售型房地產(chǎn)品”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

 

        旅游地產(chǎn)最大的盈利，來自二級(jí)開發(fā)的房產(chǎn)。旅游房產(chǎn)的種類豐富，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來，具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的旅游休閑商業(yè)房產(chǎn)的品種越來越多，模式創(chuàng)新很快。旅游地產(chǎn)在開發(fā)過程中，要注意業(yè)態(tài)的多樣化，引進(jìn)餐飲、商業(yè)、娛樂等其他消費(fèi)領(lǐng)域的業(yè)態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，未來旅游地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將是產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)而不是單一項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。未來旅游地產(chǎn)開發(fā)很難由一家企業(yè)獨(dú)立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。

 

二、旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)策略

 

        中機(jī)院認(rèn)為，旅游小鎮(zhèn)開發(fā)地產(chǎn)的策略包括資源開發(fā)策略、產(chǎn)品開發(fā)策略、運(yùn)營(yíng)模式策略及地產(chǎn)商定位策略。

 

1、資源開發(fā)策略

 

        中機(jī)院認(rèn)為應(yīng)以文化特色為吸引核，做好環(huán)境和景觀。特色的景觀環(huán)境將帶給旅游者、置業(yè)者視覺的沖擊，而特色的文化將帶給旅游者心靈的震撼，達(dá)到引領(lǐng)全新生活理念的深層意義。

 

2、產(chǎn)品開發(fā)策略

 

        旅游小鎮(zhèn)開發(fā)中，旅游地產(chǎn)是其有力的基礎(chǔ)支撐，新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展強(qiáng)調(diào)旅文體康養(yǎng)商的地產(chǎn)綜合開發(fā)。針對(duì)目前旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的現(xiàn)狀，應(yīng)從合理布局、項(xiàng)目創(chuàng)新、強(qiáng)化參與體驗(yàn)、強(qiáng)化服務(wù)配套四個(gè)方面來進(jìn)行提升。

 

3、運(yùn)營(yíng)模式策略

 

        基于旅游小鎮(zhèn)開發(fā)中面臨的旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，中機(jī)院提出融資創(chuàng)新、大運(yùn)營(yíng)觀、品牌意識(shí)、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新四個(gè)提升方法。

 

4、地產(chǎn)商定位策略

 

        旅游地產(chǎn)商在地產(chǎn)開發(fā)上的產(chǎn)品層級(jí)、綜合性以及土地一二級(jí)開發(fā)間的互動(dòng)越來越強(qiáng)，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的參與越來越深，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力越來越強(qiáng)，對(duì)區(qū)域發(fā)展的駕馭越來越嫻熟。

 

        這兩個(gè)方面結(jié)合，形成了旅游地產(chǎn)商自我定位的大幅度升級(jí)。

 

旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)形式

 

一、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的旅游地產(chǎn)開發(fā)形式

 

        新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)形式主要分為土地一級(jí)開發(fā)、PPP模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項(xiàng)目開發(fā)、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。

 

1、旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級(jí)開發(fā)

 

        所謂一級(jí)土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。旅游地產(chǎn)土地開發(fā)，屬于土地一級(jí)開發(fā)的范疇。旅游小鎮(zhèn)中的一級(jí)土地開發(fā)，涉及很多不同類別，包括城鎮(zhèn)中舊街區(qū)改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)，成本往往很高，風(fēng)險(xiǎn)較大。但是城市休閑聚集核如果設(shè)計(jì)得好，可以有效地提升旅游小鎮(zhèn)區(qū)域地價(jià)，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)盈利。非城市中心的旅游小鎮(zhèn)，特別是偏遠(yuǎn)區(qū)域，環(huán)境好、旅游資源好、地價(jià)很低，如果政府對(duì)大交通解決得比較好，一級(jí)開發(fā)空間就很大，這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)商參與旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

 

        旅游地產(chǎn)商參與土地一級(jí)開發(fā)，重點(diǎn)是要形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，開發(fā)商必須結(jié)合旅游產(chǎn)品開發(fā)，結(jié)合旅游地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)，才能真正獲取一級(jí)市場(chǎng)的利潤(rùn)。

 

        當(dāng)然，在旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，存在旅游綜合體、新農(nóng)村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，如果房地產(chǎn)商與政府形成補(bǔ)償性合作，參與進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利更有保證。這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)在于頂層設(shè)計(jì)和政策法制層面，頂層設(shè)計(jì)層面，做好城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向；政策法制層面出具土地、獎(jiǎng)懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機(jī)制，保證小鎮(zhèn)的順利推進(jìn)。

 

2、PPP 模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與項(xiàng)目開發(fā)

 

        以 PPP 模式為主導(dǎo)，通過與政府合作，打造旅游休閑的公共工程項(xiàng)目，不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè)，而且還能形成一批旅游產(chǎn)品，由地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，再交回給政府管理，或者長(zhǎng)期由地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)，或者地產(chǎn)商完全建成以后交給政府經(jīng)營(yíng)。其開發(fā)建設(shè)，需要大量投資，但是市場(chǎng)回報(bào)相對(duì)來說比較困難，通過 PPP 或者通過政府的優(yōu)惠扶持，結(jié)合土地開發(fā)與旅游項(xiàng)目開發(fā)，使得地產(chǎn)商積極地參與進(jìn)來。

 

3、泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

 

        旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，不同于一般商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)產(chǎn)品，其與旅游產(chǎn)品的結(jié)合非常緊密。因此，我們一般把旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，納入?yún)^(qū)域綜合開發(fā)的結(jié)構(gòu)之中，深度設(shè)計(jì)，形成五大類運(yùn)營(yíng)模式不同的產(chǎn)品。面向旅游小鎮(zhèn)的地產(chǎn)開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運(yùn)用泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的地產(chǎn)產(chǎn)品。

 

二、旅游小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型

 

        根據(jù)承載功能的不同，中機(jī)院將旅游小鎮(zhèn)中的地產(chǎn)產(chǎn)品類型歸納為五大類：休閑商業(yè)地產(chǎn)、民宿、度假酒店、享老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)。

 

1、休閑商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

 

        休閑商業(yè)地產(chǎn)是旅游小鎮(zhèn)中的重要類型，是旅游體驗(yàn)的重要空間載體，是旅游與城市發(fā)展中，集聚人氣的最好選擇。同時(shí)還可優(yōu)化城市商業(yè)格局、充實(shí)城市休閑娛樂、形成新的城市功能區(qū)、提升城市形象、增強(qiáng)城市吸引力以及提升城市土地開發(fā)價(jià)值。休閑商業(yè)地產(chǎn)可以分為面向游客的旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)以及面向居民的社區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)。

 

2、民宿產(chǎn)品開發(fā)

 

        隨著全民休閑度假時(shí)代的來臨，人們對(duì)度假居住的需求越來越個(gè)性化。最近幾年，民宿呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料顯示，全國(guó)客棧民宿截至 2015 年共有 42658 家。

 

        目前的民宿主要有兩種類型，一種是由傳統(tǒng)民居改造，在保持民居原汁原味鄉(xiāng)土風(fēng)情的基礎(chǔ)上，進(jìn)行內(nèi)部提升；另一種是將高端精品酒店與特色民宿合二為一的精致化民宿，將高端精品酒店的服務(wù)理念與地方民居、民俗等人文特色高度融合，并且通過書店、酒吧、藝術(shù)空間等多元化休閑業(yè)態(tài)的植入，本身就成為一個(gè)吸引核或是度假目的地。

 

        雖然目前的民宿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，但隨著渴望釋壓、追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)階級(jí)的崛起，民宿未來的發(fā)展前景依然可觀，關(guān)鍵是定位準(zhǔn)確。

 

3、酒店地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

 

        度假酒店是為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營(yíng)結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場(chǎng)的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度假會(huì)所，是三種主要的類型。

 

4、享老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

 

        旅游小鎮(zhèn)一般生態(tài)環(huán)境較好，遠(yuǎn)離城市，適合養(yǎng)生養(yǎng)老人群，因此享老地產(chǎn)往往也成為其中一種重要的產(chǎn)品類型。對(duì)于享老地產(chǎn)來說，主要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等養(yǎng)老服務(wù)。

 

        享老居住地產(chǎn)產(chǎn)品是指可以為老年人提供經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料、精神慰藉等服務(wù)內(nèi)容的居住場(chǎng)所。在旅游小鎮(zhèn)中其基本存在形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅等。一個(gè)成功的享老居住地產(chǎn)項(xiàng)目，除了滿足基本的居住功能，還需要滿足生活服務(wù)功能。

 

5、文化創(chuàng)意地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

 

        文化創(chuàng)意地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的地產(chǎn)模式。文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、無污染、發(fā)展可持續(xù)、能對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大輻射力的高效產(chǎn)業(yè)，他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。在旅游小鎮(zhèn)中，文化創(chuàng)意地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)集聚區(qū)、影視城（基地）、文化主題園四種類型。