當下，文旅小鎮是一個非常火的話題，不少政府將其視為新的經濟增長點。政府坐鎮指導，企業積極投入，媒體賣力宣傳.....一時間，全國各地冒出非常多非常多小鎮，讓人想起大躍進時期“村村點火、戶戶冒煙”時的情景。

 

        毋庸置疑，特色小鎮建設是一件利國利民的好事，它在推動經濟增長、增加就業崗位、改善人居環境、統籌城鄉發展等方面起到舉足輕重的作用。但一個令人擔憂的現象是，有不少地方政府或者企業，都把小鎮想得太簡單了。

 

        本文結合對全國50多個小鎮的考察和診斷，將各大誤區整理如下，希望給予大家參考：

 

一、認為小鎮申報成功就萬事大吉

 

        小鎮建設并非朝夕之功。即使一個普通房地產項目，從拿地到建成，最少也需要三五年;何況一個特色小鎮項目?基礎好、條件成熟少說也需要7、8年，新建的則需要十幾年甚至二十年。

 

        申報之前，你需要做好頂層設計，需要拿好地，設計好相關的開發模式、盈利模式、運營模式。申報成功后，你能得到一筆政府扶持的資金，但后續的運營、IP打造、社區管理等工作也紛至沓來，各種難關需要你去突破。特別是在這個競爭激烈、各地皆小鎮的時代，你稍不留意，就可能被KO。

 

        比如，浙江的某小鎮，由于后期管理不善，就被連續降格，最后變成一個普通的小鄉村;又比如，某地的丹麥小鎮，建得非常漂亮，但由于產業無法導入、人口無法聚集，最后淪為旅游景點。

 

        一個小鎮能申報成功，說明它有成功的基礎，就好像一個學生獲得“三好學生”的獎狀一樣，能證明他有一定的能力，但不等于他以后就一定非常優秀，就一定是個頂天立地的漢子。

 

二、小鎮圈地無非就是搞房地產

 

        有些中小房企在大城市已被大型企業擠壓得毫無生存縫隙 ，被迫轉移陣地，但是，三四線城市的存庫量又太大，市場風險無法預估，恰逢特色小鎮風起云涌，他們自然不會錯失這個機會。可以說，他們是被迫到“特色小鎮”這條道上的。但是，因為他們并不清楚特色小鎮是什么東西，就只能繼續沿用過去房地產積累的知識、經驗、理念去做小鎮。

 

        我們經常發現，有些項目本來是房地產開發，特色小鎮政策出來后，都紛紛“改名換姓”，晉升為科技小鎮、文創小鎮、基金小鎮。但你到里面去看看，除了房子還是房子。

 

        不可否認，以特色小鎮的名義拿地，地價確實很便宜，但是你做的房子沒有市場需求，再便宜的房子也會乏人問津。何況國家現在嚴厲打擊這種掛羊頭賣狗肉的行為。沒有房地產，怎么留得住人?如何理解中央關于特色小鎮“宜居、宜業、宜游”的精神。“居”是什么?產業和城鎮以及人如何實現良性互動?光講產業，那和過去的工業園、產業園、開發新區有什么區別?現在有幾個工業園還活著的?

 

        所以，文旅小鎮不必忌諱房地產，只是房地產開發的模式、盈利模式和過去單純的地產開發有很大的區別!而房地產可以解決“生活”這一問題。

 

三、重視規劃忽視策劃

 

        沒有策劃，哪來的規劃?沒有前期策劃，你怎么知道當地的哪些資源可以加以利用?你怎么知道市場的消費特征?你怎么知道同類競爭產品做得如何，又有什么短板?沒有策劃，你如何定位小鎮，設計好相關的運營模式、開發模式、盈利模式?

 

        俗話說，知己知彼，百戰百勝。你連自己、連對手都不知道，怎么在市場沖出重圍?我不敢否認，國內很多規劃院的畫圖水平非常高，看了圖紙讓人熱血沸騰，但能落地的又有幾個?規劃圖紙改了又改，項目推倒重來的成本有多高?你算過沒有。

 

        策劃絕對不是一塊抹布，也不是可有可無的雞肋。先策劃后規劃，做好小鎮的定位和頂層設計才能確保小鎮的開發的有序和不跑偏。

 

四、上行下效，簡單地畫框框

 

        很明顯的現象是，很多地方政府幾乎照搬中央關于特色小鎮的參考意見，急急忙忙地定時間、定數量、定范圍、定人數、定投資規模。

 

        在時間方面，一般規定為“3年”;小鎮范圍則定為“3平方公里”，人數則要求一個小鎮容納“3萬人”，投資規模則要達到“3年30億”。總結來說就是“4個3”。

 

        這個框框首先由國家某部委圈定，然后從省到市，從市到縣，從縣到鎮，一級一級地下派任務。一旦沒有完成任務，就要問責。于是乎，有條件的地方報幾個，沒有條件的，創造條件也要報幾個。我甚至發現，一個非常貧窮落后的縣城居然報了十幾個，很多都是“生拉硬扯”的。

 

        好像照著中央的規定畫圈圈，特色小鎮就一定能建成。但他們不明白，每個地方的經濟發展水平、自然稟賦、交通條件都不盡相同，為什么要“一刀切”出一個個小鎮呢?如果再繼續下去，相信5年之內肯定有一批小鎮爛尾。還記得當年產業園遍地開花的情景嗎?如今不少產業園已成為鬼城，黑燈瞎火、野狗亂串、野草瘋長。小鎮不能再重蹈覆轍了!

 

五、以為背靠旅游風景區就能成功

 

        在很多人看來，只要在風景區建幾個酒店，搞一些房地產開發就成為小鎮了!

 

        至于盈利模式，他們想得更簡單：“賣房子、收門票、餐飲消費”，陳向宏的三大招。但其實并非這么簡單。國家對小鎮的要求是“宜居宜業宜游”。旅游風景區最多就是宜游，還會宜居宜業嗎?

 

        何況旅游風景區與小鎮是兩個概念，它們至少在4個方面存在不同：

 

        一是體驗不同。景區只是表層地玩、看、吃，追求的是感官的享受和刺激，時間短、過程短，而文旅小鎮一般以自我融入后的內心體驗為主，是一種身心的愉悅，沒有尖叫、沒有瘋狂、沒有一閃而過的快感。有的只是慢慢的體味和感受。

 

        二是盈利模式不同。景區是以收取門票為手段，而小鎮除了地產開發外，二次消費(包括吃、住、玩、購、行等)、產業的發展、產品的銷售才是最大的贏利點。

 

        三是開發模式不同。景區相對簡單，只有肯投入，設施都有現成的出售，安裝即可。而小鎮卻更為復雜，要經過一系列非常專業的策劃、規劃和開發，因為地域、文化、消費觀念不同，沒有可以復制的模式。

 

        四是氛圍不同。景區游樂園人越多越好，所以熱鬧和喧囂不可避免。而小鎮營造的卻是一種氛圍，需要人慢慢的安靜的體會。而一旦人滿為患，小鎮的生命也就開始走向枯萎。

 

        正因為它們之間存在巨大的差異，我們就更不能簡單地處理。確實，依托景區的特色小鎮有先天的優勢：一是無需擔心人氣，二是無需花大力氣打造自然景觀。但要聯動景區一起開發變成小鎮，還要清楚理解景區與小鎮的關系，這個還要從長計議。不是任何背靠旅游風景區的小鎮都能成功。不是往風景區亂塞東西就可以做成小鎮。