一些房產企業為發力特色小鎮項目專門成立了小鎮產業集團和產業中心。顯然，在國家推行的要在2020年前培育1000個左右各具特色小鎮的宏觀政策引導下，各類房企在面臨中國城市化進程接近尾聲，傳統房產市場競爭日趨激烈，融資、拿地、銷售多重困境陰霾下，特色小鎮建設猶如寒冬里的一絲暖風，吹遍了大江南北。
這樣的風口，無疑是很多開發商轉型和突破的方向，于是乎很多房企都為此成立了獨立的公司或專業的部門，有一種大干快上的架勢。特色小鎮從此由當初的模糊概念變成了現在開發商、各地政府、各大機構、業內媒體談論最熱的話題之一。
這樣的風口，無疑是很多開發商轉型和突破的方向，于是乎很多房企都為此成立了獨立的公司或專業的部門，有一種大干快上的架勢。特色小鎮從此由當初的模糊概念變成了現在開發商、各地政府、各大機構、業內媒體談論最熱的話題之一。
然而，通過我們對各類房企的合作、地方政府的接觸以及對行業深度研究，如果我們對特色小鎮建設依然停留在傳統房產開發的思維，把某一個產業單體視作特色作為房產開發的配套美其名曰“特色小鎮”，對特色小鎮的開發節奏、產業運營、投融資策略、產業招商、特色打造等環節沒有清晰的定位、全盤的策劃和統籌考慮，今天的風口無疑將由機遇迅速滑向陷阱，令我們感到些許擔憂的是這樣的趨勢似乎正在出現。
所以，我們覺得有必要在此時對特色小鎮的概念、政策、發展格局和存在的問題做一個梳理，避免我們在特色小鎮的這條路上迷失方向。
中國7大地產集團搶灘布局特色小鎮的謀略、打法和誤區
特色小鎮的投資要素、核心理念與歷史背景
一、大城市+特色小鎮的發展模式有望成為經濟發展的新引擎
首先，我們先追根溯源從中國城市化進程說起，根據國家統計局數據，中國2016年城鎮化率已經達到57.4%，已經進入了城鎮化的第二階段，即城鎮化率在50%~70%的區間。這一發展階段的具體表現就是城市將越來越大，并逐步形成都市圈和城市群，環核心城市的衛星城及衛星鎮將得到核心城市溢出的產業和人口資源，從而實現快速發展。
比照GDP的增速情況，目前我國正處于經濟發展換擋，并尋找新的經濟增長點的時刻，而“大城市+特色小鎮”的發展模式不僅能推進小鎮配套基礎設施建設，更能夠將過剩產能從城市引入有市場需求的村鎮，并提升本地的經濟活力，為經濟發展提供新引擎。
二、特色小鎮的理解應該更加清晰和具象
為便于大家更加清晰的去認識和理解特色小鎮，我們對相關概念做了如下的總結和歸納：
1.基本定義：我們這里所講的特色小鎮并不完全是行政區劃單元上的小鎮，它非鎮非區，也不是產業園區，而是相對獨立于市區，有明確產業定位、文化內涵、旅游特色和一定社區功能的發展空間平臺。
2. 發展模式：特色小鎮是新型精品鎮，是按創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，結合自身資源優勢，找準產業定位，進行科學規劃，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，實行產城融合、服務配套、管理健全的發展模式。
3. 小鎮規模：特色小鎮追求“小而美”，規劃面積一般控制在3平方公里左右。特色小鎮突出功能集成，推進“多規合一”，體現產城人文四位一體和生產生活生態融合發展。同時特色小鎮突出節約集約，合理界定人口、資源、環境承載力，嚴格劃定小鎮邊界，建設用地面積一般控制在1平方公里左右，聚集人口1萬至3萬人左右，原則上3年內要完成固定資產投資50億元左右。
4. 特色小鎮的歷史機理與發展形式
特色小鎮是城市發展到一定階段的自然產物，房企最核心的能力就在于整合銀行、政府、上下游供應商等各方角色的資源，打造商業、住宅等產品線（1.0版本），進一步是商業綜合體、文旅等產品線（2.0版本），特色小鎮屬于在單個產品線基礎上推出的要求更高層次運營管理能力的綜合性產品，基本上可以歸類為3.0版本產品，通過研究我們總結了特色小鎮的幾種主要發展形式：
（1）將原來沒有特色的區域改造為新的有產業、有特色的小鎮；
（2）發揮城市修補作用，在單一的產業區或經濟開發區基礎上植入互補產業形成特色小鎮；
（3）用空間形態改造和產業升級或互補的方法對原有落后或特色不夠明顯的產業進行升級換檔，從而形成特色小鎮。
（4）根據城市功能或產業布局需要，在全新的區域發展具有獨有產業特色的小鎮。
（5）根據區域獨特的文化歷史特質或獨有的自然生態資源發展的特色小鎮。
三、發展特色小鎮的關鍵要素
特色小鎮投資更宜“近城（核心一、二線城市周邊建小鎮最適合）、傍產（生產類產業為主的特色小鎮更具遠大）、特色（特色小鎮的根基在于“特色”）”。
特色小鎮的區位由其核心產業決定。由于特色小鎮的產業還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產業鏈關系為主，因此一般不宜遠離核心城市，所以特色小鎮一般位于城市遠郊或城市周邊區域。但是具備旅游功能的特色小鎮依托其自然資源，一般會稍遠離城市中心地段，但也應該保證道路交通等基礎設施的便捷性。
1. 近城
在大城市化進程的帶動下，特色小鎮與大城市化進程是互補的，但同時又表現出以產業鏈條為根基、資源稟賦為脈絡、人口吸引為動能、生態和諧為表征的特點，任何一個角度的力量不均衡，都可能成為小鎮未來發展的桎梏，尤其是就目前諸多特色小鎮表現出的一個重要的缺陷——交通不便，會使整個小鎮的活力大為減弱。因此，我們認為核心一、二線城市周邊建設特色小鎮是決定小鎮成功的先決條件。
2. 傍產
產業是原發性動力。
從江浙區域經濟發達縣鎮的發展路徑來看，小鎮的首要作用是區域分工帶來的產業聚集，有了源發性的核心動力后，在交通配套、人才吸引等要素的配合下，小鎮才能夠煥發出巨大的活力。
文化旅游產業的核心在于旅游資源與文化的獨特性與唯一性。
從小鎮選擇的產業方面來看，文化旅游類的小鎮多依靠“外部輸血”實現現金流入，雖然目前我國旅游市場的空間巨大且仍在不斷成長，但如果沒有特別著名的景點或特別優越的配套，文旅小鎮很難在眾多小鎮中脫穎而出，那么通過此類小鎮的發展也就成為偽命題。
在假設文旅類小鎮擁有獨一無二的景區或文化時，那么這類小鎮的本質與快周轉、門檻低的住宅類產品更相似，擁有極強的先發優勢，從這一個角度來講，目前已經有文旅項目布局的華僑城、保利和新華聯都已經快人一步。
科技創新小鎮與國家經濟戰略要求一致，未來更具市場潛力。
從國家經濟長遠發展角度看，科技服務類小鎮的發展將更具前景，尤其是智能制造、生物醫藥、新能源、新材料、高等教育、科研、金融等產業為重點進行經營的小鎮，房企中碧桂園的科技小鎮己經實現布局4個項目。
科技創新型的產業小鎮還處于萌芽時期，不論是碧桂園，還是華夏幸福的特色小鎮，已經建立了與產業深度合作的戰略框架，但是仍然還處于初期發展階段，由于產業和地產合作其實更契合雙方的競爭優勢，同時也更符合雙創的國家戰略意圖，處于萌芽期的業態給房企帶來了巨大的機遇和挑戰，機遇是當前還沒有成式，任何一個嘗試成敗未定，挑戰是特色小鎮的投入并不比大體量的開發項目投入少，且面臨著更長的周轉期限，中小房企在涉足時將面臨較大的資金壓力。
3. 特色
特色小鎮中的特色兩字，是小鎮發展的根基，也是對于比較優勢的一種定義，從特色小鎮發展的核心來看，特色的關鍵在于產業，產業是特色小鎮的核心和靈魂，是由自然聚集+合理引導而形成的。
真正的特色小鎮一定是由產業帶動的，合理挖掘產業的內容和活力，并由政府部門制定產業的扶持優惠政策，用產業的活力帶動整個產業鏈的發展，形成良好的供需關系，這樣才是特色小鎮的發展動力和可持續發展的基礎。
產業是人口合理聚集、城鎮健康發展的基礎，因此應該從小鎮的自然資源、人口結構、產業基礎等條件出發，因地制宜地確定小鎮發展的主導產業和支柱產業。
“特色”助力小鎮形成競爭優勢，激發產業活力。特色小鎮的“特”在于根據各地的自然風情、人文條件、交通優勢等決定特色之“特”，是帶有強烈的地域特色的。
有的小鎮毗鄰城市，就應該加快發展資源節約、環境友好和勞動密集型的特色工業；有的小鎮農業資源豐富，那就應該提高糧食綜合生產能力，努力生產特色農產品；有的小鎮環境優美，就應該發展特色種養業、休閑旅游農業。
總而言之，特之在于“別具一格”，否則極有可能建成現在的千城一面、萬街同頻的尷尬局面。關于如何做好特色的打造，我們總結歸納為如下幾點：
（1）資源及生態環境的差異性、互補性甚至是唯一性；
（2）主導產業的創新與持久生命力；
（3）特色的打造是建立在生態、綠色、環保基礎之上；
（4）特色的類型有很多種，但最終歸集為一種與眾不同的客群體驗、社會口碑。
四、特色小鎮成功與否的三大核心理念
特色小鎮是“生產、生活、生態”協同發展的平臺。決定特色小鎮成功與否的三大核心理念是：科學的政府規劃和政策引導作為框架、優勢特色產業作為靈魂、科學前瞻定位作為特色小鎮的血肉。
我們認為特色小鎮的定位不能僅僅停留于承接中心城市的產業轉移，而應該是與大城市的產業形成互補，甚至是圍繞大城市形成若干不同分工的特色小鎮，大城市以規模化、同質化、高層次的資源聚集支撐各類特色小鎮的發展，特色小鎮又以快速的發展反過來推動城市資源質量和數量的提升，這才是大城市和特色小鎮互動機制的最合理定位。
特色小鎮的建設，可以是一個自下而上自發形成聚集的過程，也可以表現為一個在政府主導下有意識、有目標、有計劃地推動展開的進程。
目前來看國外偏向于前者，而國內則偏向于后者。前者是一種根植于一定文化和產業積累下自然而然衍生的產物，后者則是一種基于政府引導和基本國情的城鎮化進程摸索和實施。
國內相當一部分的小鎮完全是以政府的意志而強加了一個“特色”，行政的力量強于市場的力量，照本宣科的復制是很難成功的。
中國7大地產集團搶灘布局特色小鎮的謀略、打法和誤區
國內各類企業布局特色小鎮戰略概況
各類公司積極參與特色小鎮開發，其中以房企為主，非房企為輔
乘政策東風，各類公司積極參與特色小鎮的開發建設，其中尤以房地產企業參與程度最深。特色小鎮的開發涵蓋規劃設計、基礎設施建設、配套住宅商業開發、后期運營管理等環節，因此擁有產業新城或大型項目開發經驗的房地產企業就有較大的優勢。
目前特色小鎮市場的參與者既有萬科、華夏幸福、綠城集團等老牌小鎮開發商，也有碧桂園、恒大這類原本專注于住宅開發的龍頭公司新近加入戰局。
非房企結合自身企業特點，專注于某一類特色小鎮，走快速復制的道路。
非房企從自身企業特點出發，將其作為特色產業導入小鎮，形成有真實產業支撐的特色小鎮。例如華誼兄弟打造電影小鎮、棕櫚股份運營生態小鎮、中青旅則計劃盤活景區資源做旅游特色小鎮。
非房企的優勢在于專注某一特定產業，走快速復制的發展道路，但短板在于缺乏開發建設經驗，因此通常會采取與房企合作開發的模式。
