自2016年7月，住建部、國家發改委、財政部聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作》的通知之后，特色小鎮概念大熱，也受到了地產商們的追捧，碧桂園、華僑城、綠地等多家企業紛紛涌入特色小鎮培育大軍中。特色小鎮建設無疑為房企提供了轉型的路徑，然而建設過程中，小鎮建設房地產化、特色小鎮不特色等問題也逐漸凸顯。這不僅成為政策完善的推動力，更為開發商如何“玩”特色小鎮提出了更高要求。
政策護航 小鎮建設迎利好
57.35%，這是2016年我國城鎮化率數據，雖然這一數字在逐年攀升，但是城鎮化率帶來的問題也越來越多，例如缺乏明晰的戰略規劃的引導，帶來了一些新的矛盾和問題，主要表現在不少發展比較快的大城市、特大型城市交通擁堵、空氣污染、房價極高，制約了城市的可持續發展。出現這些問題的原因，很大程度上是因為城鎮化在各地經濟發展的過程中自然形成，而非具有規劃性、前瞻性，因此新型城鎮化亟待被重視和發展起來。
在此背景下，由住建部、國家發改委、財政部聯合發布的《關于開展特色小鎮培育工作的通知》應運而生。通知中提出了到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居的特色小鎮的目標。通知中要求特色小鎮要形成特色鮮明的產業形態、創建和諧宜居的美麗環境、彰顯特色的傳統文化。
在隨后的2016年8月，住建部村鎮建設司發布《關于做好2016年特色小鎮推薦工作的通知》，通知確定了2016年全國32個省市自治區特色小鎮的推薦數量，合計共159個名額。通知指出，候選特色小鎮近五年應無重大安全生產事故、重大環境污染、重大生態破壞、重大群體性社會事件、歷史文化遺存破壞現象。
2016年10月，國家發改委發文《關于加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》，文中再一次強調了特色小鎮要堅持創新探索、因地制宜，同時要堅持產業建鎮、以人為本、市場主導，并提出要最大限度激發市場主體活力和企業家創造力，鼓勵企業、其他社會組織和市民積極參與城鎮投資、建設、運營和管理，成為美麗特色小（城）鎮建設的主力軍。
今年4月，住建部再次提出，各級住房和城鄉建設部門、建設銀行各分行要充分認識商業金融支持小城鎮建設的重要意義，堅持用新發展理念統籌指導小城鎮建設，加強組織協作，創新投融資體制，加大金融支持力度，確保項目資金落地，全面提升小城鎮建設水平和發展質量。
開發商轉型 小鎮承接城市發展功能
對特色小鎮的提出，有業內人士肯定道，隨著城鄉資源和要素的雙向流動，具有歷史文化、鄉村風貌、民族風情、青山綠水、傳統建筑等的特色小鎮，正越來越顯示出宜居宜業宜游的優勢，承接了城市發展的新動能。同時，特色小鎮建設也是經濟融合和共享發展的需要。特色小鎮能承載互聯網、農業、養老、旅游、文化、大健康、環保、時尚、民宿等產業，能擴大就業和吸引農村人口、城市人口居住，是聚集新經濟發展的新興基地。
在政策的大力鼓勵下，特色小鎮建設正以燎原之勢在全國蔓延開來。其中，房地產企業成為了特色小鎮建設的主力軍。碧桂園、華僑城、綠地、華夏幸福等品牌房企紛紛開始濃墨重彩地描繪特色小鎮的未來。在開發商的筆下，特色小鎮打上了智慧生態科技小鎮、農業小鎮、文旅小鎮、生態小鎮、影視小鎮、汽車小鎮、金融小鎮、航空小鎮、旅游小鎮等不同標簽。
實際上，從建設主體的角度來說，擁有資金優勢、建設經驗的開發商是特色小鎮建設的不二人選，特色小鎮之于開發商也是轉型的較好選擇。此外，特色小鎮既能解決開發商拿地難的問題，也能在發展中得到政策的鼓勵。以環京市場為例，隨著北京非首都功能的疏解，坐落環京的特色小鎮承接產業功能是國家政策所引導和鼓勵的，在樓市調控愈發嚴厲的當下，這也是開發商們所期盼的。
為了將苗頭扼殺在襁褓，政策已經開始設防。2017年5月26日，住建部辦公廳下發了《關于做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》，要求第二批300個國家級特色小鎮在6月30日前申報完成。這是繼去年10月公布了首批127個全國特色小鎮名單后，住建部再次在全國范圍內啟動特色小鎮的推薦工作。
這份通知中明確要求，對存在以房地產為單一產業，小鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮不得推薦。
六項條件 為小鎮發展劃線
然而，在“無地產、不小鎮”的現實之下，特色小鎮建設也出現了地產化的苗頭。例如有些地區將小鎮理解為簡單的城鎮建設，看做了房地產開發的延續，大力推進基礎設施建設、大規模開發房地產項目。有些房企也只是為了獲取大量的低價土地，從而讓自己的錢袋子更滿。
針對這一現象，住建部于今年5月發出第二批全國特色小鎮推薦工作的通知時，對于申報的條件做出了明確的6項要求，其中，特色和產業位列前兩位，首先要求具備良好的發展基礎、區位優勢和特色資源，能較快發展起來，其次要求實施并儲備了一批質量高、帶動效應強的產業項目。
此外，北京市發改委也發布了《關于進一步促進和規范功能性特色小城鎮發展有關問題的通知》，通知中明確，嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁整體鎮域開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發。
不過，除了明確特色小鎮“去房地產化”外，現有政策也有值得補充的地方。在此前的一次特色小鎮的專題研討會中，政府官員、學者和企業家對于政策的不完善也曾提出過建議。中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎建議，其他地方在研究支持特色小鎮過程當中要進行大量的政策儲備，建立完整周密的政策體系，政策應以各類中小型企業作為支持對象，但要執行嚴格的評估，創建過程中要建立倒逼機制。他認為，只有把支持政策重點落實到中小企業頭上才會持久的煥發活力。
中國科學院科技政策與管理科學研究所所長穆榮平則表示，小鎮規劃權限應適當上收，在更高層面推進，規劃應該更多的強調長遠系統性，要軟硬結合，以軟為主，在規劃時要在空間上看特色小鎮和周邊的關系。此外，特色小鎮應該重視教育和醫療，解決教育資源配置不均等問題，同時增加醫療衛生投入。
在政策的嚴加限制之下，以培育產業經濟為核心的特色小鎮，顯然不是房企的強項。產業經濟的培育不僅周期長，同時需要產業人才與產業資源的有效整合，而這種講究持續經營的產業模式對于房企而言顯然是具有挑戰性的。
業內觀察人士陳根認為，對于房企而言，要想進入特色小鎮領域，目前來看需要合作分工，尋找到產業資源，然后發揮各自所擅長的方向。房企負責建設宜居、宜業、宜游的小鎮，產業資源方負責產業資源的導入、培育、經營。房企如果在缺失產業資源合作的情況下，貿然進入特色小鎮行列，很可能將面臨投資虧損或者項目“爛尾”。
