自然資源部編制印發(fā)了《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問(wèn)答》。其中，對(duì)“確權(quán)登記”進(jìn)行了詳細(xì)、全面的解答。

　　1、沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地如何確權(quán)登記?

　　對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無(wú)異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

　　2、“一戶多宅”能不能登記?

　　宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。

　　符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告無(wú)異議或異議不成立的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記;未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒(méi)有超過(guò)分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

　　對(duì)于因繼承房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規(guī)定確權(quán)登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和證書附記欄進(jìn)行注記。

　　3、宅基地確權(quán)登記中的“戶”如何認(rèn)定?

　　地方對(duì)“戶”的認(rèn)定有規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。地方未作規(guī)定的，可按以下原則認(rèn)定：“戶”原則上應(yīng)以公安部門戶籍登記信息為基礎(chǔ)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)宅基地建房的條件。根據(jù)戶籍登記信息無(wú)法認(rèn)定的，可參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體土地家庭承包中承包集體土地的農(nóng)戶情況，結(jié)合村民自治方式予以認(rèn)定。

　　4、宅基地超面積如何登記?

　　農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員經(jīng)批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，地方有規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。地方未作規(guī)定的，按照《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定的分階段處理原則辦理：

　　1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無(wú)論是否超過(guò)其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

　　1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

　　1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過(guò)批準(zhǔn)面積建設(shè)的，不予確權(quán)登記。符合規(guī)劃經(jīng)依法處理予以保留的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，只登記批準(zhǔn)部分，超出部分在登記簿和證書中注記。

　　歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

　　5、非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地能不能登記?

　　非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地，應(yīng)區(qū)分不同情形予以處理：

　　(1)非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)，并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　(2)非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員(含城鎮(zhèn)居民)，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

　　(3)1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離(退)休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等，原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無(wú)異議或異議不成立的，由該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明,可依法確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員”。文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購(gòu)買農(nóng)房的，不予登記。

　　6、如何保護(hù)農(nóng)村婦女的宅基地權(quán)益?

　　農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時(shí)注銷其原宅基地使用權(quán)。

　　7、農(nóng)民進(jìn)城落戶后其宅基地能不能確權(quán)登記?

　　依法維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體收益分配權(quán)，引導(dǎo)進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償退出上述權(quán)益，不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件。

　　農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

　　8、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間互換房屋如何確權(quán)登記?

　　經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間互換房屋，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記。

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十二條規(guī)定，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋，申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來(lái)源材料、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等材料辦理登記。

　　9、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與宅基地上房屋如何確權(quán)登記?

　　經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，在本集體內(nèi)部向符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與宅基地上房屋，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記。轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與宅基地，申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，參照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十二條規(guī)定，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來(lái)源材料、集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與協(xié)議等材料辦理登記。

　　《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

　　10、合法宅基地上房屋沒(méi)有符合規(guī)劃或者建設(shè)相關(guān)材料能不能登記?

　　對(duì)合法宅基地上房屋沒(méi)有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，地方已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見(jiàn)后辦理登記。位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建設(shè)的，在辦理登記時(shí)可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料;位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后建設(shè)的，由集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)公告15天無(wú)異議或者異議不成立，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。

　　11、換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，房屋測(cè)量面積與原房屋所有權(quán)證面積不一致，如何處理?

　　換發(fā)房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，房屋測(cè)量面積與原房屋所有權(quán)證記載面積不一致的，應(yīng)當(dāng)以精度高的測(cè)量方法測(cè)得的面積為準(zhǔn)。運(yùn)用同種測(cè)量方法測(cè)量，屬于精度誤差范圍內(nèi)的，以原房屋所有權(quán)證記載面積為準(zhǔn)。對(duì)于房屋翻建后造成面積不一致的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供翻建房屋的規(guī)劃許可等材料，申請(qǐng)變更登記。

　　12、換發(fā)房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，宅基地測(cè)量面積與原登記面積不一致的，如何處理?

　　換發(fā)房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，宅基地測(cè)量面積與原登記面積不一致的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形進(jìn)行處理：(1)對(duì)于宅基地界址未發(fā)生變化，屬于測(cè)量方法造成面積不一致的，以精度高的測(cè)量方法測(cè)得面積登記。(2)因非法超占宅基地導(dǎo)致測(cè)量面積大于原登記面積的，應(yīng)以原登記面積為準(zhǔn)，超占面積按照本問(wèn)答第35條辦理。

　　13、農(nóng)村簡(jiǎn)易房、臨時(shí)性建(構(gòu))筑物能不能登記?

　　農(nóng)村簡(jiǎn)易房、圈舍、農(nóng)具房、廁所等臨時(shí)性建(構(gòu))筑物，沒(méi)有符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料，一般不予登記。

　　14、宅基地批準(zhǔn)使用后一直未辦理登記，若原批準(zhǔn)使用人死亡的，能不能申請(qǐng)登記?

　　宅基地是以“戶”分配和使用的，只要“戶”中還有其他成員，批準(zhǔn)使用人的死亡就不影響該“戶”的宅基地使用權(quán)，可由現(xiàn)在的戶主申請(qǐng)登記。如果“戶”中已沒(méi)有其他成員，按照《繼承法》規(guī)定，宅基地上房屋可由繼承人繼承，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定申請(qǐng)登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄中注記。

　　15、同一宗宅基地上多個(gè)房屋屬于不同權(quán)利人，辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記的，如何處理?

　　同一宗宅基地上多個(gè)房屋屬于不同權(quán)利人，申請(qǐng)辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形進(jìn)行處理：

　　(1)屬于新型農(nóng)村社區(qū)或多(高)層多戶農(nóng)民公寓的，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十三條，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記。

　　(2)屬于因繼承、分家析產(chǎn)等原因，造成房地權(quán)利主體不一致，若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對(duì)宅基地作了明確分割，分割的宅基地經(jīng)縣(市)自然資源主管部門認(rèn)定符合不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澏?biāo)準(zhǔn)，可以分別辦理登記;若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對(duì)宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權(quán)共同共有辦理登記。

　　(3)屬于存在民事糾紛的，待糾紛解決后予以確權(quán)登記。

　　16、根據(jù)國(guó)家法規(guī)政策，哪些宅基地、集體建設(shè)用地不予登記?

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，登記申請(qǐng)有下列情形的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：

　　(一)違反法律、行政法規(guī)的;

　　(二)存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的;

　　(三)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的;

　　(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》規(guī)定，對(duì)亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。凡有上述情況的宅基地、集體建設(shè)用地，不予登記。

　　17、納入文物保護(hù)范圍的古村落或農(nóng)村建(構(gòu))筑物，如何確權(quán)登記?

　　對(duì)納入文物保護(hù)范圍的古村落或農(nóng)村建(構(gòu))筑物，應(yīng)本著管理不改變產(chǎn)權(quán)歸屬原則，依法予以確權(quán)登記。同時(shí)，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和證書附記欄注記，“該不動(dòng)產(chǎn)屬于受國(guó)家保護(hù)的不可移動(dòng)文物”。

　　18、利害關(guān)系人對(duì)宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記結(jié)果有異議的，如何處理?

　　利害關(guān)系人對(duì)宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記結(jié)果有異議的，可以按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條、八十條、八十二條的規(guī)定，申請(qǐng)更正登記、異議登記。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果有異議的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起訴訟。

　　19、沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的集體建設(shè)用地如何確權(quán)登記?

　　《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用，經(jīng)所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意，并公告30天無(wú)異議或者異議不成立的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。

　　20、原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村辦企業(yè)關(guān)停、改制等，其原使用的集體建設(shè)用地如何確權(quán)登記?

　　原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村辦企業(yè)因破產(chǎn)、關(guān)停等不再使用集體土地的，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第六十六條規(guī)定，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后收回集體建設(shè)用地使用權(quán)。若原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村集體企業(yè)因破產(chǎn)、兼并、改制等導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，現(xiàn)用地單位繼續(xù)占用且未改變批準(zhǔn)用途的，可以提交集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的材料辦理轉(zhuǎn)移登記。若現(xiàn)用地單位繼續(xù)占用該地塊且經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的，申請(qǐng)人還應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或主管部門的批準(zhǔn)文件等材料。