目前，國(guó)內(nèi)很多城市都在大力發(fā)展物流業(yè)，把構(gòu)建國(guó)際性或區(qū)域性物流中心作為城市發(fā)展目標(biāo)。物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式是企業(yè)和政府關(guān)注的焦點(diǎn)，也直接關(guān)系到物流園區(qū)功能的發(fā)揮。作為物流功能發(fā)揮的重要載體，物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式也從傳統(tǒng)的持有轉(zhuǎn)向租售結(jié)合的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，對(duì)物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求。
 

一、物流園區(qū)類型

我國(guó)物流園區(qū)在宏觀上主要?jiǎng)澐譃樨涍\(yùn)樞紐型、商貿(mào)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、口岸服務(wù)型及綜合服務(wù)型五種類型。其中，貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)要求依托交通樞紐，具備兩種(含)以上運(yùn)輸方式，能夠?qū)崿F(xiàn)多式聯(lián)運(yùn)，具有提供大批量貨物轉(zhuǎn)運(yùn)的物流設(shè)施，為國(guó)際性或區(qū)域性貨物中轉(zhuǎn)服務(wù)。商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)要求依托城市大型商圈、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)，能夠?yàn)樯藤Q(mào)企業(yè)提供運(yùn)輸、配送、倉(cāng)儲(chǔ)等物流服務(wù)以及商品展示、電子商務(wù)、融資保險(xiǎn)等配套服務(wù)，滿足一般商業(yè)和大宗商品貿(mào)易的物流需求。生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)要求毗鄰工業(yè)園區(qū)或特大型生產(chǎn)制造企業(yè)，能夠?yàn)橹圃炱髽I(yè)提供采購(gòu)供應(yīng)、庫(kù)存管理、物料計(jì)劃、準(zhǔn)時(shí)配送、產(chǎn)能管理、協(xié)作加工、運(yùn)輸分撥、信息服務(wù)、分銷貿(mào)易及金融保險(xiǎn)等供應(yīng)鏈一體化服務(wù)，滿足生產(chǎn)制造企業(yè)的物料供應(yīng)與產(chǎn)品銷售等物流需求。口岸服務(wù)型物流園區(qū)要求依托口岸，能夠?yàn)檫M(jìn)出口貨物提供報(bào)關(guān)、報(bào)檢、倉(cāng)儲(chǔ)、國(guó)際采購(gòu)、分銷和配送、國(guó)際中轉(zhuǎn)、國(guó)際轉(zhuǎn)口貿(mào)易、商品展示等服務(wù)，滿足國(guó)際貿(mào)易企業(yè)物流需求。綜合服務(wù)型物流園區(qū)要求具有兩種(含)以上運(yùn)輸方式，能夠?qū)崿F(xiàn)多式聯(lián)運(yùn)和無(wú)縫銜接，至少能夠提供貨運(yùn)樞紐、商貿(mào)服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)、口岸服務(wù)中的兩種以上服務(wù)，滿足城市和區(qū)域的規(guī)模物流需求。

 

二、物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式

傳統(tǒng)物流園區(qū)基本是物流園區(qū)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，目前有三支新力量：政府、地產(chǎn)商、電商強(qiáng)勢(shì)加入，物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，已經(jīng)從全部持有轉(zhuǎn)向租售結(jié)合的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。
 

三、物流園區(qū)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)

1、市場(chǎng)需求分析

在進(jìn)行物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展，要深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)客戶的需求。物流園區(qū)項(xiàng)目的宏觀把握有三個(gè)要點(diǎn)：
 

 

 

2、周邊競(jìng)合分析

考察宏觀市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)。物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：
 

 

3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析

城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況，是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)。

 

4、戰(zhàn)略定位

物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無(wú)法滿足園區(qū)需求。把握物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個(gè)方面：

 

 

5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和盈利模式

物流園區(qū)是投資大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺(tái)，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。

 

6、后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)

物流園區(qū)項(xiàng)目的成功，市場(chǎng)調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是保證。做好物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設(shè)一個(gè)體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個(gè)平臺(tái)——物流信息服務(wù)平臺(tái)。

(1)園區(qū)公共服務(wù)體系

 

(2)物流信息服務(wù)平臺(tái)

包括2個(gè)方面，一個(gè)是外部的公共信息服務(wù)，另一個(gè)就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會(huì)降低這方面整體的投資和費(fèi)用。
 

7、扶持政策

物流產(chǎn)業(yè)列入國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點(diǎn)工程，可以得到各級(jí)政府的政策支持和資金扶持。