本文在梳理南京高新區發展歷程的基礎上，厘清現今新區轉型發展的限制因素，具體如下：

　　一、南京高新區發展概況

　　(一)高新區發展歷程梳理

　　高新區位于南京江北新區產業發展軸中部(圖 1)，成立至今，經歷了起步、發展、低谷、創新、轉型等多個發展階段，每個階段的產業發展、城市空間風貌等都有其顯著特征。

　　1. 起步階段(1988—1991年)

　　1988 年，南京高新區成立，1991 年 3 月，國務院正式批準南京高新區為首批國家級高新區。此間，高新區處于起步階段，產業發展缺乏基礎，工作重點主要為基礎設施、公共服務設施、管理機制等方面的建設。此時，產業投入不作為新區發展重點，總體資金投入回報率較低。

圖 1 高新區于南京江北新區位置示意圖

　　2. 發展階段(1992—1996年)

　　作為一個相對獨立的產業基地，高新區在前期大規模基礎性設施建設的基礎上，開始了產業方面的投資發展，前期主要依靠招商引資吸引企業進區，實現勞動力、資本、技術、管理等生產要素的初步集聚，以逐步提升片區的生產功能。

　　3. 低谷階段(1997—2002年)

　　1997 年開始，因行政區劃對區塊的分割，提升了地區產業發展成本，高新區產業發展陷入低谷。此時，政府把發展目標轉向了提升城市綜合功能，通過加大公共服務投入改善投資環境，為下一輪產業發展提供鋪墊。

　　4. 創新階段(2003—2014年)

　　基于前期城市綜合功能的提升，加上新區地域空間新拓展(圖 2)，一些高新技術企業開始入駐，高新區作為綜合功能城市新區，開始了創新型產業發展。一方面，在行政區劃調整背景下，高新區在空間與產業上實現與浦口區(2002年新設立)的聯動發展 ;另一方面，受全球經濟一體化發展影響，大量跨國公司入駐，為區域發展帶來創新型生產要素;此外，高新區建立區域持續創新體系，成為全國重要的高新技術研發和產業化基地。

　　5. 轉型階段(2015年至今)

　　2015 年，國務院批復同意設立南京江北新區 ;2017 年，市政府重新調整江北新區空間架構，劃分為直管區、共建區、協調區，高新區作為直管區進入轉型發展期。此時，新區發展模式由“要素驅動”轉為“創新驅動”，由過去粗放、外延增長模式，轉為兼顧“規模、質量、生態、效益”的內涵式建設，建設空間由“分散擴張”向“結構優化”(圖 2)轉變。此外，新區發展更注重人性化基礎設施建設、創新型產業載體建設，逐步推進舊城更新、實現生態環境整治、發展社會民生事業，實現新區向產城融合的“創新性科技新城”轉變。

圖 2 不同時期南京高新區核心片區影像對比示意圖

　　二、高新區發展制約因素

　　高新區前期發展時間較長、產業基礎深厚，轉型難度較大，以產業為根本因素，用地、空間、配套等方面帶來的影響，都依賴于產業轉型才能解決。具體表現為 ：產業類型混雜低端且附加值不高，再造血功能不強和長期傳統產業發展導致用地粗放失衡、產業空間與居住空間“二元化”發展，集中配套服務不足、空間內涵與質量不高、空間風貌不佳等。

　　1. 產業發展類型混雜，內生造血薄弱

　　南京高新區產業類型多元，其中傳統制造業比重過大，三產主要以房產開發及零售批發為主。同時，產業鏈發展不足——以中端制造環節為主，高附加值環節比例欠佳，四大特色產業(智能制造、軟件與電子信息、生物醫藥、北斗衛星)與低端制造產業并存(飲料制造、礦物制造、橡膠與建材制造、化學材料制造)。先發產業優勢逐步喪失，產業內生造血功能薄弱。

　　2. 存量用地占比較大，用地粗放低效

　　高新區傳統產業發展時間較久，可盤活存量用地占比較高。一方面傳統工業園發展模式下工業用地占比較高，產業類型低端，企業空間布局雜亂，產業產出及用地效率低下 ;另一方面，城中村、舊住宅區等整治難度大，用地效率低下且難以置換，阻礙城市進一步建設發展。

　　3. 公共配套空間分散，服務水平不高

　　產業與居住空間二元發展，空間質量不高。一方面居住用地分散，社區組織跨度大，教育、醫療、文化等設施無法形成服務核心，相應的社區配套設施也不集聚，直接導致總體量上配置不足，未來社區劃分宜進行調整優化;另一方面，區內傳統工業用地長期擠壓居住，居住品質不高且人氣低下，直接導致規模性商業配套不足，缺乏集中型商業設施，部分片區未從提升片區配套水平解決問題，而是通過外圍零散配套滿足基本服務需求，長遠上降低了片區整體服務水平。

　　4. 空間通透性不暢，風貌品質不佳

　　工業用地于龍王山西南側，軟件園北側集中分布 ：一方面影響高新區中部東西向廊道通透性，阻礙新區開放空間塑造 ;另一方面，傳統制造業會對地區生態造成持續污染。此外，棚戶區和老舊住房空間風貌不佳，城市界面無法有效控制，風貌引導實施力弱。（作者：胡怡）

圖 3 高新區核心區用地現狀圖