閱讀之前，請先思考這三個問題：

1、鄉居的產業機會在哪里?

2、怎么解決土地流轉的難點?

3、投資商如何避免砸盤?

一、鄉居是發展鄉村度假的必然

鄉村旅游內涵多元，主要類別包括農業旅游、鄉愁旅游、戶外探索，基于主要類別，還衍生出美酒佳肴、烹飪學習、特色民宿、自然學習等風靡世界的細分體驗。

鄉村旅游并非近程短時休閑的代名詞，鄉村度假才是效益最大化的旅游形態。

近程短時是為鄉村休閑，在都市郊區日常開展，停留3天之內，大多一天。

中程中時是為鄉村旅游，多以古村鎮為依托，停留時間不過3-5日;

遠程長時是為鄉村度假，游客涉足目的地全域，停留時間可達半月。

度假就是換一種生活方式，鄉村的差異化生活方式供給可謂自然而然、渾然天成。

鄉居是鄉村居民以自用住房為載體，將地方文化、鄉村生活、田園景觀環境、綠色農業食品等在地資源有機融合的一種特色旅游產品，是扎根于地方文化與鄉村環境之上的休閑生活方式。

鄉居在國外早就開始做了，在歐美以前叫“購回空間運動”，鄉村的人在鄉村住久了去城里買房子，城市的人因為熱島效應和環境污染，又想到鄉下居住，二戰以后，歐美很多中產階級，尤其汽車普及后聚集在鄉村。

國外很多鄉村都有鄉村客棧、民宿，還有精品酒店(鄉村酒店)、度假村，各式各樣的居住場景，提供鄉村度假和深度體驗的方式。在長三角地區，已經有很多地方這樣。城市化到了一定程度后，鄉村就越來越珍貴。

鄉居的基本原則：

一、對鄉村在地資源的充分利用。

關鍵在于突破“空閑房間”的局限，充分認知、挖掘和組合在地資源體系，并始終保持農林漁牧的主業地位，不可以旅游經營越俎代庖;

二、保持小規模的自有運營。

鄉居產品的主客之間脫離簡單的商品交換層次，上升至社會文化交往的層面，游客的消費與東道主的盈利都只是這一社會交往形式之下的副產品;

三、開展廣泛而深刻的住客互動與交往。

確保實質性的主客交流對話，實現城鄉文化的互動，這也是發展鄉居的關鍵初衷;

四、提供多樣化的參與體驗項目配套。

客房只是鄉居產品的一個體系，除此之外，豐富多樣的鄉村體驗項目才是民宿經營的成功保證，是它們構成了“鄉村慢生活”的主要內容。

鄉居與田園綜合體是天作之合。鄉居與田園綜合體恰為互補。鄉居需要良好田園環境為背景和活動空間;鄉居需要優質農業提供食物和活動素材;鄉居需要高水平農村社區提供交互支撐;田園綜合體恰可統籌實現上述鄉居訴求。

二、土地問題怎么解決?

田園綜合體的主流土地獲取方式有四種：

1. 采用土地銀行的方式;
2. 建立以土地股份為基礎的合作社;
3. 農村閑置宅基地及廢棄園地的指標整理與農林復墾;
4. 土地置換、租賃、入股聯營等。

土地問題現在不叫門檻了，現在土地政策上也沒問題，只是具體的操作實施細則還沒完善，微觀方面操作需要創新。

其中，基本農田肯定是不能動的，生態保護也要做，鄉村的傳統村落和文化的保護及復興也要做。

創新方面，只要不違背政策和法律法規，都可以創新。比如廣東那邊，有些傳統村落拆不動，是因為有客觀的文化環境。

廣東人哪怕到南洋或者海外去了，他都必須保留自己的祖屋，老宅子一定要保留下來，很多村落是上百年的。這里的困境在于廣東人不愿拆掉，他們的宅基地很難被流轉起來。

但這些村落本身就是傳統村落、歷史文化名村，是應該先保護的。如果要依此做田園綜合體，就可以依托這個村落來做，把它活化利用。

先流轉房子使用權，用來做民宿餐飲，做接待服務，在傳統民居基礎上做一個相對更深化的東西，在村民自己居住的物質形態上，轉化成依托田園綜合體發展的文旅創意產業。

在保護的過程中，還要復興傳統村落，深入挖掘它的文化。有些地方已經衰落了，文化挖掘和復興還需要去找到這個地方的歷史記載或文獻。

做田園綜合體的區域，首先是農業規模化和集約化程度比較高，形成了比較大的規模效益，這是一個很基本的條件。

之后如果要做文旅，最好是有村落形態，很多人去傳統村落，因為有些含有文化的東西保存了下來，如果沒有含有文化的東西保存下來，就很難了。

另外一個就是地形地貌很有特色，比如周邊有山水的融合，有非常好的空間環境，有適合人居住或旅游的景觀資源，這些都是很基本的要素。

田園綜合體的頂層規劃中，哪些民居需要保護，哪些生產生活必須保證，哪些原來的生產生活空間需要保護，把這些確定下來后，再進行土地的整體確權。

三、有錢不是最重要的能力

農業+文旅+地產的規劃設計，這個東西肯定要根據具體項目來，做的是什么農業很關鍵，生態循環農業是一個大主題，但具體做什么，是做花卉，還是做養殖種殖，不同農業的做法不一樣。

還有地形地貌環境空間，這些也不一樣。所以不同的地方做法肯定是不一樣的。田園綜合體的規劃設計中農業是先行的，然后再去匹配相應的文旅。

在做成園綜合體的時候，首先都要研究農業，要有農業專家參與進來。首先要研究的這個地方做什么農業，還有投資商本身的專長是什么?并不是每個人都能做農業，不做農業，但是肯定要找一家專業的農業公司參與進來。

這意味著這個團隊里邊，做農業有專業的人才，沒有專業的人才做不起來，所以誰來投資，投資商的能力怎么樣?那個能力不僅僅是一個投資人問題，技術能力如何，人力資源能力如何和運營能力如何，這幾個都是很關鍵的，這樣就形成了他能不能把這個事做好的能力，這是比資金更重要的能力。

不能每個人都做田園綜合體，找一個團隊做個規劃，做好以后把政府忽悠一下，把土地指標拿下來，最后干不成，那就不行了，所以這個里面也是一個政府管控的問題。就是對投資商本身的能力要進行考察。這個投資商是田園綜合體建設中的龍頭企業。

中國做產品走向質量化了，要求優質品質。優質品質對投資商的運營能力、技術能力的要求，比對資金的要求更高。如果對農業一竅不通，他怎么做得起來?

田園綜合體的一二三產融合，在規劃設計階段，就要進行完整的體系化的考慮，因為它畢竟是要社會資本進入，社會資本進入以后，必須要體制化考慮這個問題，就是誰來做農業?農業怎么做?怎么做市場?你有什么技術?

在這個技術過程中，怎么實現它的增值效應?

這個增值效應就是怎么把一二三產業有效的融合，要研究它，用哪些技術來來做，生產什么東西，怎么生產，都要做全盤規劃。一開始就要考慮這個問題，規劃好了才布局。

比如說上萬畝幾萬畝的空間，哪些地方做農業，哪些地方做農業加工，哪些地方做服務業，怎么融合都要考慮。

田園綜合體的運營，不能用一個模式去說它，因為模式太固化了。

運營首先要考慮農業的問題，從種子、耕種到銷售，然后深加工，按照工業化產品來銷售，這本身就是一個產業鏈。

另外農業和文旅康養融合的運營，也就是文旅產業如何運營，這又是一個東西，我認為農業的利益相對獨立性比較強，只要是專業化團隊在做就可以，缺少的是文旅康養產業的運營，中國最缺的是這個。

除了懂文旅項目運作之外，還要懂農業，還要懂工業，對復合型團隊要求較高，要整合成一個團隊，形成一個復合的能力。

四、政府應該站在農民一方

田園綜合體現在有幾個原則的紅線不能突破，那么最可能出現的問題就是農民利益解決不好，農民利益被侵占是有可能的。

怎么設計一個農民參與進來的模式，保證農民的活動產出，這是最關鍵的。這個如果做不好，田園綜合體也沒有可持續性，這是一個最大的問題。這里面涉及到幾方的利益博弈。

資本方進去后，對當地很關鍵，政府在里面扮演的角色很重要，政府不應該作為利益相關者一方參與進去。

也就是政府應該是作為協調方，而且是利益平衡協調的平衡者、公共服務者，更多是要站在弱勢的一方，站在原住民利益的保護上面去思考這個問題，然后去考慮怎么來保持三農問題的均衡發展，這個挺難的。

如果脫離農民，那就不是田園綜合體，而是搞一個旅游開發項目或康養項目，本質上不一樣，田園綜合體首先是三農問題。在農村干一個度假村，或者一個旅游開發項目，不是田園綜合體，不能打這個概念。

現在還沒一些保護農民利益比較好的模式或模型。四川彭州寶山村是個不錯的案例。

它完全是集體的企業來操盤，村民都入股了企業，然后一個領頭人帶領，產業越做越大，本身就是自己的鄉村集體利益，雖然是資本化操作，但不是外來資本，這是最容易成功的。現在的田園綜合體更多是外來資本在做，所以具體的利益組織構建很關鍵。

這個利益構架的搭建，應該是資本方、農民、政府三方來商量，而不能由誰來主導，如果資本主導，那農民的利益很可能被侵占，如果政府為了招商引資與資本方合謀，那更難辦。農民在利益組織構架中屬于弱勢方，所以政府應該保護農民的利益。