“農(nóng)業(yè)+旅游”是現(xiàn)在國家大力支持的方向，但前提是“拿地”要規(guī)范，否則一旦違規(guī)操作，得不償失。今天我們就從國有建設(shè)用地報批程序、集體建設(shè)用地報批程序、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用基本流程三個方面來進行一番梳理。
一、國有建設(shè)用地報批程序
①建設(shè)用地審查報批程序
1.建設(shè)單位向項目建設(shè)用地所在地的市、縣國土資源主管部門提出用地申請，填寫《建設(shè)用地申請表》，并按規(guī)定提交相關(guān)申報材料。
2.用地申請符合土地管理法法律法規(guī)和政策規(guī)定、材料齊全的，市、縣國土資源主管部門受理用地申請。
3.受理用地申請后，市、縣國土資源主管部門報請市、縣人民政府依法履行“告知、聽證、確認”等征前程序，同時，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，并組織編制其它相關(guān)用地報件材料。
4.市、縣國土資源主管部門組織編制的相關(guān)報件材料，報經(jīng)同級人民政府審核同意后，由市、縣人民政府向上一級人民政府呈報用地請示。同時，由市、縣國土資源主管部門制作建設(shè)用地報盤，通過遠程網(wǎng)上申報系統(tǒng)，將用地報件材料報送上一級國土資源主管部門審查。
5.用地報件材料按程序逐級上報審查、呈報有審批權(quán)的人民政府及國土資源主管部門審查、批準。
〔注：單獨選址項目用地和城市(城鎮(zhèn)、工業(yè))分批次建設(shè)用地報批程序存在差異〕
②建設(shè)用地審查報批要求
1.用地報件材料形式、內(nèi)容齊全，符合用地申報規(guī)定；
2.用地符合國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策和行業(yè)用地標準；
3.用地符合土地利用總體規(guī)劃，落實土地利用年度計劃；
4.落實耕地占補平衡；
5.符合國家、省相關(guān)規(guī)定(單獨選址和批次用地)。
③建設(shè)用地報件材料目錄
單獨選址項目建設(shè)用地單位申請用地應(yīng)提交的文件材料包括：
(1)用地申請表(原件)；
(2)項目可行性研究報告批復(fù)(或核準、備案文件)、初步設(shè)計批復(fù)(或有關(guān)部門審查確認意見)(原件或復(fù)印件)；
(3)建設(shè)項目用地預(yù)審意見(原件或復(fù)印件)；
(4)地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告專家審查意見及報告扉頁、報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件、評審專家名單(原件或復(fù)印件)；
(5)項目建設(shè)壓覆礦產(chǎn)資源查詢證明材料；涉及壓覆礦產(chǎn)資源及礦業(yè)權(quán)的，需提交項目建設(shè)業(yè)主單位已與礦業(yè)權(quán)人就壓礦補償問題協(xié)商的說明、有關(guān)市縣人民政府做好壓礦補償協(xié)調(diào)工作的承諾函(原件)；
(6)有資質(zhì)的單位出具的擬征(占)用土地的勘測定界技術(shù)報告書和勘測定界圖(原件)；
(7)環(huán)保、建設(shè)(規(guī)劃)、社保、林業(yè)(占用林地)等有關(guān)部門審核(批復(fù))同意文件材料(原件或復(fù)印件)；
(8)占用耕地涉及補充耕地的，出具《新增耕地合格證》及附件；補充耕地為委托補充的，需提供委托補充耕地協(xié)議及耕地開墾費繳納憑證(原件或復(fù)印件)；
(9)建設(shè)用地審查表(針對公路、鐵路項目)，超出用地標準的，須進行專門說明(原件)；
(10)土地復(fù)墾方案評審批復(fù)備案文件(原件或復(fù)印件)；
(11)項目選址涉及自然保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、水源地保護區(qū)以及法律法規(guī)規(guī)定不得占用的其它區(qū)域土地的，須提交有權(quán)限的主管部門的審核(批復(fù))同意的文件材料；項目建設(shè)涉及占用文物保護單位保護范圍和建設(shè)控制地帶土地的，須提交有權(quán)限的文物主管部門出具的擬用地是否占壓重要文物保護單位的說明及是否同意用地的意見(原件或復(fù)印件)。
二、集體建設(shè)用地報批程序
①辦理條件
1.項目用地申請單位具有申請集體建設(shè)用地資格
2.符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃
3.占用耕地的，已落實耕地補充措施
4.符合國家的土地供應(yīng)政策
5.土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議
6.申請用地面積符合建設(shè)用地標準和集約用地的要求
7.建設(shè)項目已經(jīng)發(fā)改委等部門審核同意
8.占用林地已經(jīng)林業(yè)主管部門審核同意
9.存在違法用地的，已依法查處
②應(yīng)提交的材料
1.用地申請書；
2.建設(shè)項目立項備案證明文件、可行性研究報告批復(fù)、初步設(shè)計批復(fù)、年度投資計劃；
3.規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖或建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖；
4.土地權(quán)屬來源資料；
5.地籍調(diào)查表復(fù)印件；
6.營業(yè)執(zhí)照、法人資格證書、身份證復(fù)印件；
7.圖件：界址點坐標成果表、勘測定界圖、土地利用現(xiàn)狀圖、位置圖、建設(shè)項目總平面圖。
③集體建設(shè)用地審批程序
1.項目立項。用地單位到區(qū)、縣發(fā)改部門辦理建設(shè)項目立項手續(xù)，取得項目審批(核準、備案)文件。
2.規(guī)劃審批。用地單位到區(qū)、縣規(guī)劃建設(shè)部門辦理項目規(guī)劃批準文件，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃部門審定的建設(shè)項目規(guī)劃平面布置圖。
3.簽訂用地協(xié)議。用地單位與集體土地所有者和原使用者簽訂使用集體建設(shè)用地的協(xié)議，或取得集體土地所有者和原使用者書面同意。
4.用地申請。用地單位攜相關(guān)材料，向所在區(qū)、縣的國土資源分(縣)局提出用地申請。
5.勘測定界。分(縣)局開具勘測定界聯(lián)系單，并根據(jù)規(guī)劃批準用地范圍勘測定界。
6.審核報批。分(縣)局對是否符合土地利用規(guī)劃和用地條件進行審核，審核同意后報所在區(qū)縣人民政府審批。
7.核發(fā)證書。區(qū)縣人民政府批準后，國土資源分(縣)局核發(fā)用地批準通知書，用地單位憑用地批準通知書等相關(guān)資料，申請集體建設(shè)用地土地登記，辦理《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》。
8.上報備案。供地完成后，各分(縣)局應(yīng)上報市局備案，并在(各)建設(shè)用地全程跟蹤管理系統(tǒng)《集體建設(shè)土地使用》中錄入有關(guān)供地情況。
三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用基本流程
農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。國家嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。凡是建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
①預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標。城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所以要首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢該農(nóng)用地是否符合上述的各項規(guī)劃。
▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。
▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續(xù)。
▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設(shè)用地。
②編制建設(shè)項目可行性論證
確認該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進行和編制建設(shè)項目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項目的《選址意見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費。
▲其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準文件自動失效。
▲具體建設(shè)項目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)建設(shè)項目的總體設(shè)計一次申請，辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；分期建設(shè)的項目，可以根據(jù)可行性研究報告確定的方案分期申請建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。
③提出用地預(yù)審申請
用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預(yù)審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》。
▲建設(shè)項目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經(jīng)預(yù)審的項目，如需對土地用途、建設(shè)項目選址等進行重大調(diào)整的，應(yīng)當重新申請預(yù)審。
▲建設(shè)用地單位申請預(yù)審，應(yīng)當提交下列材料：(1)建設(shè)項目用地預(yù)審申請表(該表由原國土資源部統(tǒng)一規(guī)定)；(2)預(yù)審的申請報告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案；(3)需審批的建設(shè)項目還應(yīng)提供項目建議書批復(fù)文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復(fù)與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。
▲如建設(shè)項目涉密軍事項目或是國務(wù)院批準的特殊建設(shè)項目用地的，建設(shè)用地單位可直接向國土資源部提出預(yù)審申請。
▲國土資源局在自受理預(yù)審申請或者收到轉(zhuǎn)報材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負責(zé)預(yù)審的國土資源局負責(zé)人批準，可以延長十日。
④辦理手續(xù)、繳納審批費用
用地單位憑《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用。
▲環(huán)境保護部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》和(86)國環(huán)字第003號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》對建設(shè)項目進行審批。
▲某些建設(shè)項目，還需要報勞動行政部門依據(jù)《建設(shè)項目(工程)勞動安全衛(wèi)生預(yù)評價管理辦法》予以審批。
⑤提出項目用地的正式申請
用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
⑥各級政府審批
國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。
▲按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由國務(wù)院批準。
在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。上述以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
▲征收土地的審批權(quán)限：征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃(525畝)或其他土地超過70公頃(1050畝)由國務(wù)院批準，其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。除此之外的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權(quán)限的，土地征收必須報國務(wù)院批準；建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準。
▲其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。
⑦辦理征地手續(xù)
由國土資源局具體負責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。
▲其中，征用土地的各項補償，應(yīng)在征地補償安置方案批準之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付。
▲國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
▲征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。
每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
⑧領(lǐng)取用地批準文件
國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設(shè)用地批準書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。
⑨繳納出讓費，獲得土地適用權(quán)
簽訂合同并按約繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)。
